Arranca el índice del alquiler: "Un suicidio inmobiliario"

Menos viviendas en alquiler, auge del mercado ilegal y subidas de precio indeseadas. El índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como tensionadas, que entra en vigor este sábado, ha desatado la preocupación entre propietarios, inquilinos y expertos del sector inmobiliario. Su diseño intervencionista ha suscitado las críticas de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, que pronostican el efecto contrario al deseado, menos pisos en alquiler y más caros, así como del Partido Popular, que ha insistido en que ninguna de las 10 regiones en las que gobierna declarará zonas tensionadas, al ser un "suicidio inmobiliario" que desestabilizaría el mercado. No obstante, el potencial impacto negativo de este mecanismo será limitado, ya que hasta el momento sólo Cataluña ha solicitado la declaración de zonas tensionadas que afectarán a 140 municipios. Sumar y Podemos también se han unido a las críticas aunque, en su caso, por la poca contundencia de la medida, que "sólo" tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas "significativas". El descontento es generalizado.

El índice se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas -personas físicas o jurídicas titulares de 10 cinco o más inmuebles residenciales ubicados en dichas áreas, según lo establecido por cada comunidad-, aunque la gran parte de la oferta de alquiler está en manos de pequeños propietarios, para los que ya existe un tope en las actualizaciones de los contratos del 3%. También es de aplicación a las viviendas que se introduzcan en el mercado y que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años. Según Fotocasa, el mercado de la vivienda está conformado, en su mayoría, por un 80% de pequeños propietarios que tienen una o dos viviendas, mientras que sólo un 10% de particulares poseen tres inmuebles o más.

La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada. No obstante, esta declaración se podrá prorrogar anualmente una vez hayan transcurrido los tres años, pero siempre y cuando "subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración", según se explica en la Ley de Vivienda.

El índice de referencia es una de las principales medidas de la Ley de Vivienda que a finales de 2023 ya había recortado un 25% la oferta de alquiler tradicional en beneficio de los pisos de temporada y de habitaciones, con el consiguiente incremento de los precios del mercado, según los cálculos de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Desde el sector inmobiliario han alertado de que el índice agravará los problemas generados por la Ley de Vivienda, reduciendo la oferta de alquiler residencial y tensionando aún más los precios.

El portal inmobiliario Idealista, uno de los mayores de España, sostiene que el índice del Gobierno da unos precios un tercio más bajos que los del mercado, situándolos en valores de 2017. Los datos basados en la muestra anunciada en Idealista en febrero de 2024 ofrecen un precio de 11,6 euros/m2, mientras que el índice se queda en los 7,9 euros, un 32% más bajo. La mayor diferencia que ven se da en Valencia, donde el índice marca un precio un 47% más bajo. Le siguen Palma (-43%), Lugo (-41%), Alicante, Cuenca y Málaga (-40% en los tres casos). Entre los grandes mercados, esta diferencia se sitúa en el 36% en Barcelona, en el 24% en Madrid y en el 24% en Sevilla.

Alquiler Seguro también denuncia que en provincias como Barcelona y Madrid plantea precios mínimos de 300-400 euros, valores que hace 10 años que no se ven en el mercado. Además, el índice deja margen a que un 15% de las viviendas de alquiler suban de precio porque se han quedado dentro del rango y no se ha llegado al máximo o porque el rango mínimo se ha quedado por encima del precio del alquiler actual. En el caso de Málaga o Madrid esas subidas podrían alcanzar los 400 y 600 euros, respectivamente. Por su parte, Grupo Mutua de Propietarios señala que el aumento del mercado de alquiler ilegal (29%) y la reducción de la oferta (29%) son los principales temores de este índice, de acuerdo con una encuesta a 2.000 personas.

Con la negativa del PP y teniendo en cuenta que ni País Vasco ni Navarra pueden aplicar el índice por el momento, ya que al tener regímenes fiscales distintos el Gobierno no ha tenido acceso a las rentas de los propietarios, sólo Castilla-La Mancha y Asturias -que ha mostrado interés junto a Navarra-, gobernadas por el PSOE, podrían sumarse a Cataluña en la implementación de esta mecanismo. En Canarias, hay opiniones divididas entre los gobiernos locales.