Copropiedad entre hermanos: ¿cómo se puede extinguir ese condominio?

Se sabe que las herencias pueden ser motivo de grandes disputas y conflictos familiares a la hora de llevar a cabo el reparto de los bienes y hacerse cargo de su posterior gestión. Así, el hecho de poseer un bien en condominio (término que hace referencia a la posesión de un bien por dos o más personas) entre herederos puede generar diversos problemas, tales como ponerse de acuerdo en las fechas en las que cada uno podrá disfrutar de dicho bien, proceder a su venta o el simple hecho de distribuir los gastos que conlleva. Por este motivo, puede ser útil saber cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos y qué implica este proceso.

Antes que nada, veamos qué es la extinción de un condominio. Se trata de un proceso legal por el cual una propiedad que poseen en común dos o más personas queda disuelta. Este es el caso de los hermanos que reciben un inmueble en herencia, por ejemplo. Estos tienen la titularidad compartida de ese bien o, dicho de otra manera, tienen un condominio.

El problema viene cuando uno o varios de los involucrados no están interesados en mantener la copropiedad, momento en el que pueden tomar la decisión de pasar a ser propietarios individuales de una parte determinada del bien por medio de la extinción del condominio, tal y como recoge el Artículo 400 del Código Civil. En este se indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, de manera que cada uno de ellos puede solicitar la división de la cosa común. O lo que es lo mismo, para que pueda darse una extinción de condominio entre hermanos tan sólo se requiere que exista un bien común (como una vivienda heredada) y que uno o varios de ellos no deseen continuar con esa copropiedad. Y es que el objetivo de este proceso es dejar de compartir la titularidad, impidiendo a su vez que se produzcan problemas relacionados con los gastos compartidos, responsabilidades y obligaciones, entre otros.

Reparto de la vivienda a través de la extinción de condominio

Esta operación es mucho más sencilla en el caso de tratarse de un bien divisible, ya que este sólo hay que fraccionarlo en tantas partes como herederos pueda haber. En cambio, cuando hablamos de un bien como una vivienda, que es indivisible, lo más fácil es que una de las partes adquiera el condominio compensando al resto de forma económica.

Asimismo, también existe la posibilidad de que ninguno de los herederos quiera adquirir el bien en cuestión. En esos casos, se puede proceder a su liquidación, de forma que se reparta el dinero entre las partes. Nos encontramos ante una extinción de condominio sin acuerdo, la cual puede implicar la apertura de un proceso judicial, algo que veremos más adelante.

Cabe decir que, por lo general, el valor de la vivienda se reparte en la misma proporción entre todos los hermanos. Incluso en el caso de que sea uno de ellos el que, por mutuo acuerdo, se quede con la titularidad del bien, igualmente el resto de herederos tendrán que ser compensados económicamente. Aunque siempre está la posibilidad de que se llegue a pactos entre los hermanos mediante los cuales se establezcan las condiciones de dicha división, así como la forma en la que serán distribuidas las partes.

Aspectos legales relevantes durante el proceso

Por otro lado, cuando nos encontramos ante una extinción de condominio sin acuerdo, el heredero o herederos involucrados en este proceso tendrán que presentar una demanda en el juzgado, por lo que será necesario que asista un abogado y procurador. Esa demanda legal seguirá su curso hasta que un juez decrete la subasta del bien para llevar a cabo la liquidación de las partes.

En cualquier caso, no se recomienda llegar a esta situación puesto que, en ese caso, el procedimiento queda en manos de la Justicia. De este modo, cabe la posibilidad de que la adjudicación de la vivienda quede fijada por un importe menor al que había sido contemplado por los herederos.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, la mejor opción es realizar una extinción de condominio entre hermanos por medio de un acuerdo. Estos son los pasos que hay seguir para llevarlo a cabo:

• Lograr un consenso donde se determine si uno de los herederos se queda con la vivienda y a qué precio. Además, puede pactarse la venta a un tercero. En cualquier caso, hay que aclarar los términos de la división y distribución que se asumirán entre las partes.
• Redacción de escritura pública. Con esto nos referimos a que el acuerdo alcanzado tiene que elevarse a escritura pública, donde un notario redactará detalladamente la forma en la que se lleva a cabo esa extinción de condominio entre hermanos.
• Pago de impuestos. No sólo se deben abonar los honorarios del notario, además de esto hay que recordar que el proceso para extinguir un condominio está sujeto a la liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuya cuantía oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la parte del inmueble que se adquiera. Igualmente, en el caso de que se venda una vivienda a un tercero, este deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe variará dependiendo de la autonomía. En lo que respecta al vendedor tendrá que pagar la plusvalía municipal y tributar en la Renta por el beneficio que obtenga.