¿Desahucio en alquileres? Esto es todo lo que debe saber

Los inquilinos pueden ser una fuente de ingresos muy interesante para aquellas personas que tienen en propiedad un piso vacío, ya que al arrendarlo será más fácil hacer frente a gastos ineludibles como impuestos o incluso el préstamo hipotecario. No obstante, el elevado precio medio del alquiler –que se situó en los 11,15 euros el metro cuadrado en el mes de septiembre– hace que los inquilinos tengan que destinar gran parte de su salario a pagar la renta o que ni siquiera puedan hacer frente a esta cuota. A pesar de que la vivienda es lo último que dejan de pagar los ciudadanos cuando se enfrentan a problemas económicos, algunas circunstancias pueden propiciar que los impagos se den con mayor asiduidad y aumenten considerablemente, lo que supone un grave problema para los propietarios.

El inquilino al firmar el contrato de alquiler tiene la obligación de pagar la renta que corresponda, por lo que el impago de estas cantidades podrá llevar a la resolución de este documento e instar al inquilino a que abandone el inmueble y pague el importe que debe.

"Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler", explica la abogada de Legálitas, Macarena Redondo.

No obstante, aunque el inquilino deje de pagar el alquiler, el propietario no podrá entrar en la vivienda y tomar posesión de la misma si no se ha resuelto todavía el contrato de alquiler. La resolución podrá ser de mutuo acuerdo entre ambas partes o por resolución judicial cuando no haya sido posible llegar a un acuerdo y, por tanto, el arrendador se haya visto obligado a iniciar el procedimiento de desahucio del inmueble.

¿Cuántos meses impagados son necesarios para presentar la demanda de desahucio?

El arrendador puede iniciar un proceso de desahucio en el momento en el que se produzca un impago de renta del alquiler. No obstante, antes de ello, es conveniente que se envíe al inquilino un requerimiento fehaciente –burofax– donde se le solicite el pago pendiente y que entre este requerimiento y la presentación de la demanda exista un plazo de un mes. De esta forma, aunque el inquilino pague, el procedimiento continuará hasta que se le desaloje de la vivienda.

"Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya sí se necesitará la asistencia de abogado y de procurador", asevera Redondo.

¿Cómo es el procedimiento de desahucio?

En la demanda de desahucio deberá declararse si el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado y, además, también deberá figurar si la parte demandante tiene la condición o no de gran tenedor. En el caso de no tener esta condición, se deberá adjuntar la certificación del Registro de la Propiedad en el que consten las propiedades a su nombre.

En el caso de que el propietario de dicho inmueble tenga la condición de gran tenedor, la demanda deberá declarar si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica o no. Asimismo, se deberá adjuntar alguna de la siguiente documentación:

- Documento –de vigencia no superior a tres meses a la presentación de la demanda– emitido por los servicios competentes de las Administraciones autonómicas o locales, debiendo mediar el consentimiento previo del ocupante.

- Declaración responsable de asistencia a los servicios citados, dentro de los cinco meses anteriores a la presentación de la demanda, sin que se haya atendido o se hayan iniciado los trámites en el plazo de dos meses desde que se presentó la solicitud.

- Documento acreditativo de los servicios competentes indicando que el ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica, con una vigencia no superior a tres meses a la fecha de presentación de la demanda.

Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, la letrada explica que no se admitirán demandas en las que no se acredite que el propietario se ha "sometido previamente al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes" y que este acompañado por alguna de la documentación previamente mencionada.

El tribunal podrá apreciar situación de vulnerabilidad cuando "el importe de la renta y de los suministros básicos supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar, siempre que dichos ingresos no sobrepasen los límites establecidos en la ley con relación al IPREM, así como cuando, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren víctimas de violencia sobre la mujer, personas en situación de dependencia o menores de edad", asevera la experta.

En el caso de que sea la vivienda habitual de la parte demandada y además se encuentre en situación de vulnerabilidad esta podrá acudir a los servicios competentes en materia de asistencia social. Si los servicios detectan que estas personas están en riesgo de exclusión social, se deberá "presentar al juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social proporcionada por la Administración competente para ello", sostiene Redondo.

El tribunal podrá suspender el proceso de desahucio para que se tomen las medidas previamente mencionadas durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si es una persona jurídica. Finalmente, cualquier resolución judicial que conlleve el desalojo del inquilino, deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.