El Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) ha publicado un análisis sobre la situación del mercado de la vivienda que pone el foco en España y advierte de una fuerte presión alcista en los precios, motivada principalmente por la escasez de oferta y por factores regulatorios que dificultan la construcción y la salida al mercado de nuevas viviendas. El estudio también señala que esta situación está complicando el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias de clase media.

Desde la crisis financiera de 2008 y hasta 2022, las principales economías mantuvieron políticas monetarias muy expansivas, con tipos de interés bajos y crédito barato. Este exceso de liquidez favoreció que los inversores se desplazaran hacia activos inmobiliarios, que actuaron como refugio en un entorno de rentabilidades reducidas en depósitos y bonos. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda fue limitada por restricciones urbanísticas y medioambientales, y por el aumento de viviendas destinadas al alquiler turístico.

Aunque en algunos países europeos los precios han comenzado a moderarse, como en Alemania, el informe destaca que España vive la situación contraria, con incrementos notables en el valor de los inmuebles.

Por qué España es una excepción

El estudio subraya que el ciclo inmobiliario español es diferente al de su entorno. Después de un periodo de crecimiento real prácticamente nulo, desde 2023 los precios han subido de manera significativa. Entre los motivos, destaca la escasez de oferta de obra nueva, obstaculizada por la falta de suelo disponible, la complejidad administrativa para iniciar proyectos y la inseguridad jurídica que afecta al sector.

Tampoco se libera suficiente oferta de vivienda de segunda mano. La mayoría de los propietarios tiene hipotecas a tipo fijo —que representan el 75% de las firmadas en 2022—, por lo que la subida de los tipos de interés apenas ha provocado necesidad de vender. Además, muchos ven la vivienda como un activo que seguirá revalorizándose.

A ello se suma una demanda robusta, impulsada tanto por la inversión extranjera (que representa el 14,6% de las compras de vivienda en España) como por el aumento del ahorro interno y el bajo nivel de endeudamiento de los hogares.

El país se ha convertido en un destino atractivo para grandes fondos internacionales. Según datos de CBRE citados en el informe, el sector residencial concentró el 35% de la inversión inmobiliaria en España al inicio de 2025, triplicando la cifra del año anterior.

La carga fiscal: un obstáculo para acceder a una vivienda

El Observatorio que dirige José María Rotellar destaca que el acceso a la vivienda se ve afectado por una altísima carga fiscal. Comprar una vivienda de 300.000 euros implica desembolsar entre 18.000 y 30.000 euros adicionales en impuestos, entre IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

España se sitúa así entre los países con mayor fiscalidad sobre la vivienda de la Unión Europea. Según datos del Instituto de Estudios Económicos, el tipo marginal efectivo de imposición sobre vivienda en propiedad alcanza el 30,3% en España, frente al 9,7% de la media de la OCDE.

El informe advierte de que esta situación expulsa del mercado a los jóvenes y a amplias capas de la clase media, que no pueden acceder a vivienda protegida pero tampoco pueden asumir los costes del mercado libre.

Recomendaciones del Observatorio

Para revertir esta dinámica, la UFV propone:

Ampliar el suelo urbanizable y agilizar la concesión de licencias.

Reducir la carga burocrática y revisar las exigencias medioambientales.

Revisar las políticas de control de precios y cuotas obligatorias de vivienda protegida.

Fortalecer la seguridad jurídica, especialmente frente a la ocupación ilegal.

Reducir la fiscalidad asociada a la compra de vivienda, con la posibilidad de aplicar tipos reducidos o cero en ITP e IVA.

El Observatorio sostiene que sólo un aumento significativo de la oferta, acompañado de una reducción de trabas regulatorias y fiscales, permitirá aliviar la presión sobre los precios y mejorar el acceso a la vivienda.