Muchas veces una vivienda no es para toda la vida y, tarde o temprano, llega el momento de poner el cartel de "se vende". La venta de un inmueble no es tarea sencilla, sino que conlleva una gran inversión de tiempo y dinero. No obstante, esta operación puede complicarse aún más si la casa tiene un inquilino dentro. ¿Qué ocurre con el contrato del alquiler? ¿El arrendatario tiene que abandonar el inmueble?

La respuesta a estas preguntas está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa vigente establece que cuando una vivienda en alquiler se vende, el comprador pasa automáticamente a ser el nuevo arrendador, heredando los derechos y obligaciones que tenía el antiguo propietario. Esto significa que, durante los primeros cinco años (si el anterior propietario era una persona física),- o siete (si era persona jurídica), el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones pactadas, sin que sea obligatorio indemnizarle.

No obstante, la situación cambia si el contrato había pactado una duración superior a los plazos mínimos fijados por la ley, en tal caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta cumplir esos cinco o siete años.

El cálculo de la indemnización se hará en función de la renta vigente, abonando al inquilino una mensualidad por cada año pendiente más la parte proporcional si el tiempo restante no completa un año. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler por cumplir. Entonces, al antiguo propietario tendría que compensar al arrendatario con dos mensualidades.

Pero esta compensación no se aplica si el contrato establece expresamente que la venta extinguirá el arrendamiento; en ese caso, el derecho a indemnización desaparece tras cumplirse los plazos legales.

El artículo 14 también deja claro que los compradores de inmuebles arrendados que se subrogan en el contrato deben respetar los términos del mismo: renta, duración y demás condiciones ya pactadas.

Otro punto importante es que esta norma busca proteger al inquilino para que no quede vulnerado por la venta del piso, y evitar que el nuevo propietario pueda simplemente imponer nuevas condiciones o desahuciar antes de los plazos legales estipulados.