La inversión especulativa, factor clave en la subida persistente de los precios de la vivienda

La vivienda es un elemento esencial en el ciclo de la vida de cualquier persona y un derecho recogido en la Constitución. No obstante, su accesibilidad se ha convertido en un problema en muchos países y España no es una excepción. La principal barrera para acceder a una vivienda en propiedad es el precio, que no ha parado de subir en España en los últimos años a pesar de que los expertos vaticinaban un frenazo en 2023. La persistencia de las subidas de los precios, sin embargo, parece no casar del todo con las condiciones macroeconómicas en la medida en que la demanda debería verse afectada negativamente por las subidas de tipos de interés y un crecimiento económico más moderado. ¿Por qué siguen entonces subiendo? En opinión de Funcas, hay un elemento que contribuye de forma importante a inclinar la balanza: los grandes inversores.

Según explica la Fundación de Cajas de Ahorros en su último el último número de sus Cuadernos de Información Económica, desde enero hasta octubre de 2023 (último dato disponible) el número total de compraventas de vivienda fue de 832.756 pero sólo se hipotecaron 323.998. Esto indica que sólo un 38,9% de operaciones de venta de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Para Funcas, aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, “la interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente -con una naturaleza más especulativa- que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”.

La fundación también destaca que hay que considerar que otro porcentaje importante de estas operaciones sin financiación hipotecaria se concentra en zonas turísticas y es acaparado para segunda residencia de españoles o por no residentes. En todo caso, también se da en ciudades del interior, lo que incide (tanto en el tramo mayorista como el minorista) en la opción de compra de vivienda como inversión no residencial. “Esto puede ser un obstáculo también para el acceso a primera vivienda para uso residencial, puesto que incita subidas de precios incluso en coyunturas en los que los fundamentales económicos apuntarían a su reducción”, explica Funcas. No hay que olvidar, añade, que en el prolongado periodo de tipos de interés reducidos o negativos desde la crisis financiera hasta finales de 2021, la vivienda se convirtió en un destino de inversión fundamental a falta de otras oportunidades de rentabilidad, lo que también ha tenido efectos a largo plazo, incluso aunque los tipos de interés ahora sean más elevados.

Otros factores

Junto al efecto que causan en el mercado este tipo de inversores, Funcas destaca otros elementos que se erigen en barreras para acceder a una vivienda por impactar también de forma notable en los precios como la escasez de suelo y el aumento de la demanda. Algunas políticas urbanísticas y de uso del suelo, particularmente las que no favorecen la oferta de viviendas para uso residencial, han contribuido a deteriorar el acceso a la vivienda, advierten.

Para Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, autores del análisis, la disminución de la asequibilidad de la vivienda genera diferentes e problemas problemas sociales y económicos. Para empezar, “exacerba la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios de vivienda y perjudica a los inquilinos y a las familias que no pueden permitirse adquirir una casa”, explican. Asimismo, los problemas de acceso a la vivienda tienen un impacto negativo en la movilidad social. “Las familias con menos ingresos y que no pueden comprar una casa pueden verse obligadas a vivir en zonas que ofrecen menos oportunidades de empleo y educación”, añaden.

Posibles soluciones

El análisis de Funcas añade que las respuestas políticas a los problemas de asequibilidad de las hipotecas suelen ser los subsidios al crédito y la reestructuración de los contratos hipotecarios. Sin embargo, avisa, “esta estrategia no ha obtenido siempre los resultados esperados”. A menudo, las medidas de apoyo de los gobiernos “no amortiguan eficazmente los ciclos bajistas de precios de la vivienda y en algunos casos, han contribuido a prolongar las burbujas”, según lamentan. Por ello, considera que los responsables de las políticas podrían replantearse el fomento de la propiedad en favor de garantizar “un acceso inclusivo a viviendas de calidad”. Esto incluiría apoyar un mercado de alquiler eficiente (dejando atrás intervenciones que elevan más los precios) y más oferta de vivienda, incluido un parque público más amplio en muchos casos, según concluyen.