Joven y con vivienda en propiedad, una especie en extinción: su número cae a la mitad en una década

El Banco de España recoge en su Informe Anual de 2022 un dato que define bien a las claras la cruda realidad del acceso de los jóvenes a la vivienda. Según asegura el documento, en una década, el porcentaje de menores de 35 años que tienen vivienda en propiedad se ha hundido estrepitosamente desde el 69,3% al 36,1% debido al endurecimiento de las condiciones de acceso a la compra de vivienda, que está desplazando a los jóvenes hacia el alquiler, modalidad a la que también se están viendo abocados los hogares con menos rentas y de algunas regiones.

Este desplazamiento hacia el alquiler, muy relacionado según el Banco de España con las malas condiciones del mercado laboral, tiene otra derivada. Y es que, según el organismo, habría contribuido a un aumento en la desigualdad de la riqueza en nuestro país. El regulador asegura que existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza. No obstante, alerta de que la acusada reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda que se ha observado en España desde 2014 -del 80,4% al 73,9%- habría contribuido a un aumento de la desigualdad.

Los precios del alquiler, en cualquier caso, tampoco le están poniendo las cosas fáciles para emanciparse a los jóvenes. Y a los no tan jóvenes. Las elevadas rentas -en máximos históricos según casi todas las estadísticas que hay al respecto- que tienen que pagar en comparación con los ingresos que tienen están aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios, según alerta el Banco de España. El informe asegura que en 2021 un 48,9% de los hogares españoles que residían en viviendas de alquiler se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la UE, mientras que un 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda, frente a un 21,2% en el promedio de la UE, con especial incidencia en las familias con menor renta. Los expertos aconsejan que este porcentaje no exceda nunca el 30 o el 35%.

A la hora de buscar el motivo del meteórico crecimientos de los precios del alquiler desde 2014, la entidad que dirige Pablo Hernández de Cos señala al insuficiente crecimiento de la oferta para absorber el fuerte incremento de la demanda. El Banco de España asegura que las estadísticas oficiales disponibles, que proporcionan distintas métricas de los precios del alquiler para el "stock" de vivienda arrendada, muestran un notable crecimiento de las rentas medianas del alquiler por metro cuadrado, del 20% en términos acumulados entre 2015 y 2021 (del 12% en términos reales). Estos incrementos, explica, reflejarían sobre todo "los mayores precios marginales de las nuevas viviendas que entran en el mercado y las renovaciones de contratos, frente a tasas más moderadas en las actualizaciones de los contratos vigentes, que evolucionan en línea con el IPC de alquileres hasta 2021".

Vivienda social

El reciente dinamismo de los precios del alquiler se produce también en un contexto de oferta restringida por "el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial", según destaca el análisis del Banco de España. El regulador explica que la apuesta en las décadas precedentes por la vivienda de protección oficial en propiedad y la escasa dotación presupuestaria al alquiler social, tanto del Estado como de las comunidades autónomas, explican el reducido parque público de vivienda en alquiler social existente en España, que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) cifra en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6% de los hogares. Estas cifras contrastan, como destaca el Banco de España, con el parque de vivienda en alquiler social de otras economías europeas, cuyas ratios sobre el total del "stock" de vivienda se sitúan en el 7,5% en el promedio de la UE y alcanzan cifras significativas, por ejemplo, en Francia (14%), Reino Unido (16,7%) y Países Bajos (34,1%). La entidad destaca que, para acercar a España a estos niveles, se han planteado recientemente iniciativas para incrementar el esfuerzo inversor en vivienda del sector público.

Otro de los motivos que desliza el Banco de España como posibles causantes del incremento de los precios por detraer oferta es el crecimiento del número de viviendas turísticas, que supondrían un 1,2% del parque total de viviendas, así como la aparición de nuevas formas de arrendamiento por períodos inferiores a un año en mercados en los que existe una elevada demanda de vivienda residencial.

Ley de Vivienda

El Banco de España pone de relieve que, para dar la vuelta a esta situación, la Ley de Vivienda pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler para embridar los precios. No obstante, reitera que algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, "podría generar efectos indeseados a medio plazo". El Banco de España recuerda que "la literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario". En particular, entre las respuestas de la oferta el regulador alerta de que "se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo". En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría según el Banco de España a "reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración".

Junto a las políticas públicas, el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos defiende la colaboración con el sector privado para impulsar la oferta de vivienda en alquiler. Este impulso de la oferta pública y privada permitiría mitigar las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas, explica. Para ello, añade que sería conveniente "evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado".

De manera complementaria a las políticas para aumentar del parque de viviendas en alquiler, el Banco de España sugiere que se podrían considerar "medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado". En particular, plantea la introducción de incentivos fiscales a las personas jurídicas condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial.