Las Socimis relanzan la inversión en el sector del ladrillo

Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (socimis) han alcanzado su madurez en nuestro país. Las 10 mayores sociedades inmobiliarias del país ya suman una capitalización bursátil de más de 17.000 millones de euros.

Después de tres años de intensa actividad financiera, el mercado de las socimis se ha consolidado en España. Ya son más de 40 las creadas bajo el paraguas inmobiliario. Merlín Properties, Colonial, Hispania, Axiare, General de Galerías Comerciales (GGC) o Lar España son algunas de las entidades que encabezan el «top ten» del ranking español. Pero, ¿qué son y cómo surgieron este tipo de sociedades de inversión?

Las socimis o sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario son sociedades anónimas que cotizan en mercados organizados como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) o el mercado continuo y que tienen como objetivo la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos. Es decir, adquieren inmuebles para alquilarlos de forma directa o mediante participaciones en el capital en otras socimis. A final de año, todas ellas hacen un reparto obligatorio de dividendos, una de sus principales señas de identidad.

Esta forma de inversión, que nació en Estados Unidos –donde se las conoce como «Reit»–, se remonta a la década de los 60, cuando el mercado optó por dar una oportunidad a los interesados en el sector inmobiliario, que no disponían de la liquidez para adquirir inmuebles, de invertir en grandes corporaciones que se negociaban en la bolsa
de valores.

Años después, este modelo se expandió al norte de Europa hasta que finalmente llegó a España de forma discreta en el año 2009. Por entonces, la Administración buscaba, sin éxito, impulsar el alquiler de bienes inmobiliarios frente a la costumbre de la compra de una propiedad o inmueble, pero lo cierto es que durante 2010 y 2011 no se constituyó ninguna socimi en el país.

Sin embargo, en 2012 esta circunstancia cambió. Se introdujeron modificaciones legislativas –a la ley 11/2009–, que incluyeron ventajas fiscales, como la exención del pago de impuestos de sociedades para este tipo de inversiones o la posibilidad de crear una socimi con un único inmueble y un capital social mínimo de cinco millones de euros (antes era de 15 millones de euros). Obviamente, las mejoradas condiciones promovieron el despegue del sector y atrajeron a nuevos actores. Grandes fortunas como la de George Soros o John Paulson, invirtieron en socimis españolas, como Hispania.

Crisis, oportunidad

Sin duda, la crisis económica brindó a estas nuevas sociedades anónimas el mejor de los escenarios posibles para su maduración. Aparecieron en el sector cuando los precios rozaban mínimos históricos y a medida que la economía se ha ido recuperando y los tipos de interés permanecen bajos, el «boom» de estas sociedades parece imparable. Según explica Cristina García-Peri, directora general de Hispania, «seguimos una rigurosa metodología de inversión y tenemos equipos especializados en el reposicionamiento de activos y en su gestión posterior, dos capacidades clave para poder generar rentabilidades superiores y sostenibles en el tiempo».

De hecho, la consolidación de las socimis no sólo es consecuencia de la reactivación del sector inmobiliario en España, sino que representa un menor riesgo para los interesados, que tan sólo tienen que comprar o vender sus acciones en el mercado bursátil en el que cotizan, ya sea el MAB o el mercado continuo.

Pero, ¿cuál es la estrategia de mercado que este tipo de sociedades sigue? Las previsiones dicen que el sector tiende a la especialización, por lo que habrá incluso compraventa de activos entre las sociedades. Algunas, como Hispania, han optado por centrarse en el sector hotelero, al que ha favorecido la recuperación del turismo en los últimos dos años. Por esta razón ha comenzado a deshacerse de sus bienes residenciales: «en este segmento comenzamos la venta minorista de los pisos al comienzo del año, generando importantes retornos sobre la inversión acometida. En segundo lugar, la cartera de oficinas se venderá en su conjunto maximizando el valor de la misma. Y por último, una vez Hispania esté concentrada en hoteles, lo más probable sería una operación de cambio de control para toda la compañía», asegura García-Peri.

Por otro lado, Lar España y GGC, apuestan por acaparar el mercado de los centros comerciales, mientras que otras como Merlín Properties, que se sitúa en la cúspide de la pirámide y se dedica a gestionar grandes patrimonios, se centra ahora en la obtención de una importante cartera de oficinas y edificios singulares en detrimento de sus activos hoteleros. Es la socimi de mayor capitalización del país y se ha colado en la lista de las 10 principales a nivel europeo. Entre las últimas incorporaciones de renombre para la compañía se encuentra la Torre Agbar de Barcelona, que adquirió por 142 millones de euros.

Crecimiento continuado

Un informe elaborado por el servicio de análisis de Bankinter mantiene que el mercado inmobiliriario podría estar «acelerando su fase de recuperación en términos de demanda y precios», condición que beneficia a estas sociedades anónimas que, según los analistas, «tendrán un crecimiento continuado hasta el año 2019, a través de la expansión de sus carteras de inmuebles, del aumento de los movimientos de compra y venta de activos y del incremento en los ingresos». De hecho, a día de hoy todas las socimis generan beneficios. En lo que va de año , Hispania, Colonial, Lar España, Axiare y Merlin Properties han conseguido una subida de media del 22% en el mercado de valores, más del doble que el Ibex 35. «Las socimis han participado en la regeneración del sector inmobiliario en España, reactivando la inversión a través de vehículos fiscalmente optimizados. Estas sociedades han permitido tanto al inversor institucional extranjero y nacional, como al inversor minorista acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir ladrillo directamente. En el último año se ha creado un gran número de socimis y de otros tipos de compañías inmobiliarias. La capitalización bursátil del sector en España es aún pequeña y muchos segmentos inmobiliarios aún no están representados. Por lo tanto, el sector debería crecer en tamaño y en tipología», concluye García-Peri.

Las reinas del parqué

Las cuatro mayores socimis españolas cotizan por encima del valor neto de sus activos (NAV). La confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español y el rápido ascenso de estas sociedades anónimas es una situación que no se veía desde antes de la crisis financiera.

Mientras Merlín Properties, que encabeza la lista de las 10 socimis españolas estando referenciada en el Ibex 35, se prepara para alcanzar sus máximos históricos sin indicios de fallo en precios en la tendencia principal, el resto de compañías, a las que muchos califican como las sicav del mercado inmobiliario, ha copado la mitad de las salidas a bolsa en los últimos meses.

De hecho, según un informe de la consultora inmobiliaria CBRE, «el año pasado las inversiones enesta industria ascendieron a 14.000 millones de euros, de las que un 39% fueron realizadas por socimis».

A cuatro meses de cerrar el año, en este ejercicio podrá haber fusiones, adquisiciones y nuevos y sorprendentes saltos al parqué, sin embargo, también existen peligros en el sector. Muchas empresas que han adoptado por esta nueva forma de inversión se ven únicamente atraídas por las ventajas fiscales que ofrece el modelo, lo que podría contaminar al resto de sociedades. Tal y como advierten algunos analistas, el mercado se ha llenado de sociedades sin liquidez, que tan solo buscan beneficiarse de las ventajas o gestionar su cartera como Sareb, el conocido como banco malo. Un prototipo que choca con el que plantearon en un comienzo las orginarias socimis españolas.

Desde 2014 y hasta el pasado año, unas 25 socimis empezaron a cotizar en bolsa. En lo que va de 2017 se superan la docena de sociedades, según los datos del registro de salidas a bolsa de Bolsas y Mercados españoles.