El mercado de la vivienda se estabiliza tras el boom postpandemia

El mercado de la vivienda parece haber entrado definitivamente en caída libre. Las compraventas retrocedieron en abril un 8,1%con respecto al mismo mes del año pasado, hasta sumar un total de 43.311 operaciones, su cifra más baja en dos años, acentuando así la bajada que habían experimentado en marzo (5,7%) y enlazando tres meses seguidos de retrocesos, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En tasa intermensual, la compraventa de viviendas se desplomó un 22,4%, su mayor caída en un mes de abril desde 2020, nada más declararse la pandemia.

En el descenso de abril influyeron tanto el retroceso de las operaciones de viviendas de segunda mano como de las nuevas. En concreto, la compraventa de viviendas usadas bajó un 9% en el cuarto mes del año, hasta sumar 35.057 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos disminuyeron un 4,2%, hasta totalizar 8.254 operaciones.

Los portales inmobiliarios Fotocasa e idealista coinciden en apuntar al encarecimiento de los costes de financiación por las subidas de los tipos aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE) para frenar la inflación como el principal causante de un retroceso del mercado que, en su opinión, se acentuará en los próximos meses. "Entramos en una etapa de moderación de compraventas con respecto a los dos años precedentes. Los próximos meses vamos a ver todavía un sector dinámico, aunque con cifras menos abultadas. Hay que tener en cuenta que la inflación hace mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se está viendo mermada por los grandes incrementos en la cesta de la compra y servicios. Esto hará que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto y que se modere la compra de inmuebles. Además, todavía no se sabe cuántas subidas de tipos habrá, aunque parece que ya estamos cerca del final y que el euríbor no presentará grandes alzas. Igualmente, cualquier incremento continuará encareciendo cada vez más los créditos financieros, lo que expulsará a un volumen importante de compradores", explica María Matos, portavoz y jefa de Estudios de Fotocasa.

Sin embargo, ni uno ni otro portal creen que el mercado de vivienda esté a las puertas de un desplome que pueda llevar a un hundimiento de los precios. "No es probable que asistamos a un descalabro en el número de viviendas vendidas que pueda afectar al mercado y reducir significativamente los precios", advierte Francisco Iñareta, portavoz de idealista. Según sus previsiones, el sector puede acabar el ejercicio en el entorno de las 500.000 operaciones, un número menor al registrado en 2022 pero en línea con el registrado en 2019, antes de la pandemia, detonante del "boom" que ha sufrido el sector durante tres años y que ahora se está desinchando.

"Tras dos años de gran actividad de compraventas, impulsados por la pandemia, el inmobiliario comienza a estabilizarse. Por ello, lo justo en el análisis sería comparar las cifras de 2023 con las de 2019, el año antes del estallido de la Covid-19. De ser así, las compraventas en abril presentan una subida del 5,1% con respecto al mismo mes de 2019, y en el cómputo anual, las operaciones de 2023 (205.647) serían un 16,7% superiores a la suma de enero, febrero, marzo y abril de 2019, con 176.230 compraventas de viviendas realizadas. Esta equiparación pone de manifiesto que 2023 ha comenzado con mucha intensidad y con datos muy positivos, lo que muestra la gran resiliencia del inmobiliario frente a las alteraciones económicas", explica Matos.

Tecnotramit tampoco espera un desplome de actividad que conduzca a que los precios se derrumben. "Se espera que las correcciones [de precios] sean más fuertes en aquellas zonas en las que el precio de la vivienda haya sufrido un mayor recalentamiento, donde haya mayor endeudamiento en los hogares o donde se ha encarecido más el acceso a la financiación. Esta corrección no será abrupta, sino que se producirá en los próximos años", según detalla Vicenç Hernández, economista y consejero delegado de la compañía de servicios inmobiliarios, en el último análisis macroeconómico semestral de la entidad.

El pasado mes de abril, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Comunidad Valenciana (166), Cantabria (135) y Andalucía (131). En valores absolutos, Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó durante el cuarto mes del año, con 8.878 compraventas, seguida de Cataluña (6.947), Comunidad Valenciana (6.742) y Madrid (5.613). Doce comunidades vendieron en abril de 2023 menos viviendas que en igual mes de 2022. Los descensos más acusados se dieron en País Vasco (-23,4%), Baleares (-19,6%), La Rioja (-18,6%) y Galicia (-15,2%), mientras que los más moderados fueron para Navarra (-0,6%) y Castilla y León (-4%). Por contra, la compraventa de viviendas subió en abril en tasa interanual en cinco regiones: Canarias, donde aumentaron un 11,6%; Comunidad Valenciana (+6%); Extremadura (+3,7%); Asturias (+2,6%) y Murcia (+1,2%).