Barcelona se queda sin inversión

Barcelona merece algo mejor. Durante años, la ciudad que vio nacer a Gaudí y su ilustre manera de concebir la arquitectura ha sido una ciudad atractiva para la inversión inmobiliaria, tanto a nivel regional como nacional y, sobre todo, de fuera de sus fronteras. Su clima, su cultura, su localización estratégica en Europa y una economía cada vez más abierta al talento internacional la han convertido en uno de los destinos favoritos para vivir y para invertir. Sin embargo, en los últimos años, esa imagen ha empezado a resquebrajarse.

Ley a ley, la política catalana ha poblado de grietas el suelo de un tejido residencial cada vez más intervenido. El reciente decreto aprobado por el Govern de la Generalitat, con el apoyo de ERC, Comuns y la CUP para regular los alquileres de temporada, ha sido el último golpe a la confianza de los inversores en Cataluña. A primera vista, puede parecer una medida pensada para proteger a los más vulnerables, pero en la práctica, genera un efecto contrario: más inseguridad jurídica, menos inversión y, por tanto, menos vivienda disponible y de calidad.

Como Personal Shopper Inmobiliario, hablo cada día con inversores, propietarios y usuarios de vivienda que buscan opciones de alquiler temporal, y el mensaje es claro: Barcelona está perdiendo atractivo. Cada vez más clientes me preguntan por alternativas en Valencia, Málaga o Madrid, ciudades donde las reglas del juego son más claras, estables y previsibles. En los últimos dos años, el ritmo de propuestas de ley, decretos y nuevas normativas en materia de vivienda ha sido constante, sumando grano a grano un desierto de dudas entre los inversores que huyen de la incertidumbre que rodea a Barcelona.

El último decreto establece que los arrendamientos de temporada y de habitaciones tendrán los mismos límites de precio que los alquileres tradicionales. Esto, en la práctica, hace inviable muchos proyectos de reforma y puesta en valor del parque inmobiliario. ¿Quién va a invertir decenas de miles de euros en rehabilitar un piso si luego debe alquilarlo por debajo del precio de mercado? El resultado es previsible: parálisis en las reformas y un deterioro acelerado de las viviendas.

A esto se suma la ampliación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que los aumenta por tramos a partir de los 600.000€, para los pequeños tenedores (los que tienen menos de 5 viviendas en zonas tensionadas) y el aumento del 10 al 20% para las compras realizadas por los grandes tenedores (5 o más viviendas en zonas tensionadas), tanto personas jurídicas como físicas. Estas medidas impositivas son insostenibles y van a paralizar las compras en Cataluña; es una decisión muy irresponsable que con seguridad será recurrida ante el Constitucional y muy probablemente anulada, pero los plazos son largos y seguramente estaremos un par de años con estas leyes, tiempo suficiente para que la inversión desaparezca.

Me preocupa especialmente el olvido de perfiles como los estudiantes de máster o los trabajadores desplazados, que requieren viviendas reformadas, amuebladas, con todos los servicios y buena conectividad. Es un producto específico, que necesita inversión, y no puede funcionar con precios artificialmente limitados, puesto que asegurar unas opciones de residencia de calidad conlleva un gasto que no se verá reflejado en el nuevo decreto.

Lo mismo ocurre con los nómadas digitales, un colectivo creciente y valioso para la economía local. Entiendo que podrían acogerse a contratos temporales, al vivir fuera de España y trabajar en remoto, pero la ley no lo deja claro. Esa ambigüedad ahuyenta la inversión, porque los propietarios no saben a qué atenerse.

Se dice que la medida busca frenar la especulación y proteger a los más vulnerables. Pero si el mercado se contrae y la oferta cae, los primeros en quedarse fuera serán precisamente los más vulnerables. Los estudiantes solventes y los nómadas digitales seguirán encontrando pisos, aunque regulados. ¿Y los demás?

Hay una única medida que considero positiva en este decreto: la prórroga de la protección de las viviendas sociales mediante la declaración de zonas tensionadas. Pero incluso esto es insuficiente para paliar el desequilibrio estructural entre oferta y demanda.

Nos encontramos ante una normativa populista, pensada para captar votos a corto plazo, una más de las tantas que llevamos en tan poco tiempo, pero que pone en jaque el futuro del mercado inmobiliario en Cataluña. Si no se corrige el rumbo, lo que nos espera es un parque de vivienda más deteriorado, menos oferta, más economía sumergida… y una fuga de capital y talento hacia otras comunidades donde sí se valora y protege la inversión.

Iñaki Unsaines personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria.