En los últimos meses, el Gobierno catalán ha intensificado su discurso sobre la necesidad de limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros o inversores no residenciales. Bajo el pretexto de garantizar el acceso a la vivienda, se están promoviendo medidas que, lejos de resolver el problema, lo agravan y generan una profunda inseguridad jurídica para todos los actores del mercado.

La Constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna, pero también protege la propiedad privada y la libertad de mercado. Es el Estado quien debe garantizar ese derecho, no los particulares. Pretender que los ciudadanos –propietarios, inversores o arrendadores– asuman funciones sociales que corresponden al poder público es una distorsión peligrosa del marco legal.

Las propuestas que buscan restringir la compra de inmuebles por parte de extranjeros o capital no residente vulneran principios fundamentales. Limitar la adquisición de vivienda por criterios de nacionalidad o uso no residencial supone una restricción directa a la libertad económica y al derecho de propiedad. Además, estas medidas generan un efecto disuasorio sobre la inversión, afectando gravemente a una economía como la catalana, donde el turismo y la presencia de residentes extranjeros –tanto comunitarios como extracomunitarios– son pilares fundamentales.

Es importante aclarar que las viviendas adquiridas por extranjeros suelen pertenecer a segmentos del mercado que no compiten directamente con la oferta destinada a personas con dificultades de acceso. No es en ese nicho donde se encuentra el origen del problema. El verdadero punto de inflexión fue la crisis inmobiliaria, que provocó una avalancha de ejecuciones hipotecarias y la transferencia masiva de activos a fondos de inversión. Esta pérdida de control sobre grandes carteras de inmuebles, sumada a una gestión ineficaz, ha derivado en un aumento de la ocupación ilegal.

La ocupación, lejos de ser una solución, ha generado un entorno de deterioro físico, deudas acumuladas y ventas por debajo del valor de mercado. La falta de mecanismos eficaces para proteger la posesión y la titularidad ha convertido a muchos propietarios en víctimas de un sistema que no los ampara. Esta situación, además, ha contribuido a la retirada de inmuebles del mercado de alquiler, agravando aún más la escasez de oferta.

La legislación vigente en materia de alquiler tampoco ayuda. La dificultad para desahuciar a inquilinos morosos y los procesos judiciales prolongados –donde un arrendatario puede permanecer más de dos años sin pagar– han convertido el alquiler en una actividad de alto riesgo. Muchos propietarios, ante esta inseguridad, optan por vender sus inmuebles. Y en el mercado de compraventa, los compradores con mayor capacidad económica predominan. Intentar impedir sus compras es, por tanto, una medida contraproducente que no resuelve el problema de fondo.

Además, la llamada «función social de la propiedad» se ha llevado al extremo, convirtiendo al propietario en responsable de garantizar el acceso a la vivienda, sin herramientas ni respaldo institucional. Esta sobrecarga normativa desincentiva la participación en el mercado inmobiliario, reduce la oferta y encarece los precios, afectando precisamente a quienes se pretende proteger.

El diagnóstico es claro: el acceso a la vivienda no se soluciona restringiendo la actividad de particulares o empresas. Las causas son estructurales y requieren respuestas estructurales. El Estado debe asumir su responsabilidad y actuar sobre tres frentes: fortalecer el marco jurídico contra la ocupación, garantizar el derecho a la vivienda mediante políticas públicas eficaces, y simplificar los procedimientos de desahucio por impago.

Es urgente analizar propuestas legislativas que refuercen la protección frente a la ocupación, evaluar reformas procesales que agilicen los desahucios y diseñar políticas de vivienda social que realmente impacten en los colectivos vulnerables. Además, se debe revisar el impacto económico de limitar las compras por extranjeros y elaborar informes que evidencien que no existe una competencia directa entre segmentos de mercado.

También es necesario proponer mecanismos para sanear inmuebles ocupados –gestión de deudas, regularización de tributos, reparación de daños– y fomentar campañas informativas que ayuden a propietarios e inquilinos a conocer sus derechos y obligaciones. Solo así se podrá recuperar la confianza en el mercado y fomentar el alquiler como una opción viable.

La solución pasa por reforzar el papel del Estado como garante del derecho a la vivienda, no por debilitar el marco jurídico que protege la propiedad privada. Es imprescindible que las políticas públicas se orienten a aumentar la oferta de vivienda asequible, promover incentivos al alquiler, facilitar el acceso a colectivos vulnerables y recuperar inmuebles en situación de abandono o ocupación ilegal.

En definitiva, las medidas anunciadas por el Gobierno catalán no solo son ineficaces, sino que generan una inseguridad jurídica que afecta a todos. La solución no pasa por prohibir, sino por legislar con responsabilidad, proteger la propiedad y garantizar el acceso a la vivienda desde el Estado, sin criminalizar a quienes participan legítimamente en el mercado.

Los políticos muchas veces parecen olvidar que es más importante la seguridad jurídica y la responsabilidad que los intereses políticos. Hay que ser responsable y actuar en consecuencia con la realidad actual.

Arantxa Goenagaes abogada, experta en derecho inmobiliario y socia de AF LEGIS.