El problema de la vivienda en España es más complejo de lo que a primera vista parece. El alto precio del metro cuadrado, los bajos sueldos, la poca oferta, los problemas de financiación... Estas son las razones conocidas por todos. Pero hay otras razones de peso que existen, no se ven, pero marcan las anteriormente expuestas. La escasez de suelo en las grandes ciudades es una de ellas, sin embargo, se estima que existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos años en el país. Sin embargo, en el desarrollo de proyectos inmobiliarios hay cuatro cuestiones que dificultan su desarrollo. Primero, el precio del suelo, que ha aumentado en el segundo trimestre del año casi un 8% de media, consolidándose como uno de los niveles más altos de la última década. En provincias como Teruel, Soria o Burgos el metro cuadrado se ha más que duplicado en el último año y en capitales como Madrid o Barcelona, ni te cuento.

Segundo, los promotores necesitarán 25.000 millones de euros cada año durante los próximos 10 años para poder duplicar la producción de vivienda en España, pero el crédito al sector está hoy en el nivel más bajo desde principios de los años 90 -en un 6 % del PIB- debido a las desmedidas peticiones de garantías exigidas por los bancos tras el desastre inmobiliario de 2008. Por ello, las constructoras exigen a las Administraciones Públicas una mejor planificación urbanística para que puedan anticipar con años de antelación sus proyecciones financieras.

Tercero, la enorme inseguridad jurídica actual en el sector provoca que proyectos que ya de por sí se demoran entre 10 y 15 años en su desarrollo pueden llegar a alcanzar los 20, lo que sumado a una burocracia invasiva provoca que los plazos para la concesión de licencias lleguen hasta los dos años y el promotor esté obligado a pasar por tres niveles administrativos: el municipal, el autonómico y el estatal. La clave para solucionar dicho meollo es la simplificación administrativa con un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas.

Y cuarto, la presión fiscal es demoledora. Los impuestos en España pueden llegar a encarecer un 45% el precio final de una vivienda, pero además esta carga impositiva presenta tal complejidad y relevancia para todos los agentes involucrados (constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios) que convierte en insuficientes y dispersos los anuncios electoralistas de los partidos. Desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final pueden llegarse a pagar hasta por un total de 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo.

Ahí está la clave de todo: que la vivienda constituye uno de los principales medios de financiación para la Administración pública y no quieren soltar la presa. No en vano, el Estado alcanzará a recaudar 52.000 millones de euros con los impuestos aplicados a este sector durante este año. En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representa aproximadamente un 3,5%, lo que contrasta con el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno 0,5% del PIB. O las tres Administraciones se olvidan de su voracidad recaudatoria o el problema de la vivienda no lo resuelve ni Pirri, como decía mi abuela María.