El 3 de abril de 2025 entró en vigor en España la renovada Ley de Propiedad Horizontal con cambios importantes para las comunidades de vecinos. Una de las modificaciones más destacadas está en el artículo 21, que refuerza la capacidad de las comunidades para actuar contra propietarios que no abonan sus cuotas comunes. Ahora, los vecinos pueden exigir deudas judicialmente, suspender el derecho a voto del moroso e incluso embargar bienes si la morosidad persiste.

La reforma también incorpora nuevas reglas sobre multas, digitalización de la gestión comunitaria, regulación de pisos turísticos y eliminación progresiva de barreras arquitectónicas. Pero lo que más destaca es cómo la ley enfrenta el problema de los vecinos que no pagan

Qué permite el artículo 21 y cuáles son sus novedades

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal explica qué pasa cuando un vecino no paga los gastos de la comunidad. Permite reclamar la deuda por la vía judicial y también usar la mediación o el arbitraje. Además, si la deuda es menor de 2.000 euros, la comunidad puede reclamar con un proceso rápido y sencillo, sin necesidad de contratar abogado ni procurador.

La ley dice que, si un vecino no paga las cuotas de la comunidad, no podrá votar en las reuniones mientras siga con la deuda. Si aún así no paga, la comunidad puede reclamar el dinero en los tribunales, y un juez puede ordenar que se le quite dinero de sus cuentas o incluso bienes como una vivienda para cubrir lo que debe.

Eso sí, la comunidad debe seguir unos pasos: primero aprobar en la junta de vecinos que se reclame la deuda, después avisar al moroso de forma oficial (por burofax o notario) y, si no se resuelve, llevar el caso a juicio.

Ventajas, retos y límites en la práctica

La reforma busca equilibrar la protección de las comunidades con los derechos individuales de los propietarios. Permitir que comunidades reclamen deudas menores de 2.000 € sin representación legal facilita muchos casos. También la pérdida del derecho a voto y la posibilidad de embargo sirven como medidas disuasorias.

Sin embargo, la aplicación práctica puede enfrentar obstáculos: la comunidad debe cumplir con formalidades estrictas, respetar la Ley de Protección de Datos si difunde la identidad del deudor y garantizar que sus reclamaciones no resulten abusivas. Además, iniciar procesos judiciales implica costos legales y puede tensionar la convivencia vecinal.