La compra de una casa con inquilino, un negocio rentable en alza por el covid-19

Guillermo es propietario de un piso en el madrileño barrio de El Retiro que tiene alquilado como inversión desde hace dos años a Ana, una gran arrendataria. Pero cosas del destino, está inmerso en un divorcio complicado en plena pandemia del covid-19, lo que le obliga a deshacerse de esta propiedad con cierta urgencia. Después de realizar sus cálculos, descubre que no puede afrontar los pagos de la hipoteca de la casa sin los ingresos por el alquiler durante los seis meses de período medio que se demora la venta de una propiedad hoy en día en nuestro país. ¿Se podrá vender y comprar una vivienda con inquilino? se pregunta. No sólo se puede cerrar esta operación con éxito y sin excesivas complicaciones legales, sino que, además, constituye una rentable inversión al conocer de antemano los ingresos por alquiler que se percibirán. En estos momentos, existen un mercado de 15.000 viviendas de compra-venta con inquilino en nuestro país y se calcula que hay otra cifra similar sin aflorar aún por el desconocimiento reinante sobre esta fórmula de compra-venta de bienes inmuebles. De hecho, este mercado ha experimentado un repunte del 15% durante el confinamiento de la población española para frenar el avance del covid-19, como consecuencia de la necesidad apremiante de algunos particulares por obtener liquidez.

Guillermo responde al perfil tipo de vendedores, necesitados de una liquidez inmediata por diversas causas, de estos pisos con inquilino. Charo lleva toda su vida laboral ahorrando y, de buenas a primeras, descubre que cuenta con un capital en su entidad financiera del que no obtiene rentabilidad alguna. Por eso decide invertirlo en la adquisición de una vivienda. Como es precavida, desea saber de antemano la rentabilidad de la operación y opta por comprar la vivienda con inquilino. Desde el primer día de la inversión, conoce al detalle la rentabilidad que obtendrá. Además, para ella es una garantía saber que el inquilino cumple y paga religiosamente todos los meses y que tiene ánimo de permanencia en su piso, lo que representa un aval de rentabilidad a la hora de invertir en un bien inmueble. Este suele ser el perfil tipo del comprador que acude a la plataforma Inviertis, dedicada en exclusiva a la compra-venta online de viviendas con arrendatarios. Así lo destaca Rebeca Pérez, CEO y cofundadora de esta startup.

Charo entró en plena pandemia en esta plataforma y buscó tranquilamente desde el ordenador de su casa la inversión que más se ajustaba a sus necesidades. Y ¡voila! ahí estaba esperándola el piso de Guillermo. El 70% de este tipo de operaciones se realizan en la Comunidad de Madrid. El precio medio oscila entre 120.000 y 200.000 euros, con rentabilidades medias del 4,9% en zonas urbanas bien comunicadas. Suelen ser pisos con ascensor, aunque las preferencias de los inversores son dispares.

Tour virtual

La plataforma permite realizar un tour virtual de la vivienda a adquirir para comprobar el estado en el que se halla. Además, se puede descargar toda la documentación de la casa elegida, incluidos los planos de la misma, fotos, las actas de la comunidad, el contrato de arrendamiento, los ingresos y los gastos de la propiedad y un certificado realizado por un arquitecto en el que consta si es necesario realizar mejoras en la vivienda, como cambio de cañerías, tendido eléctrico..., y el coste de las mismas.

Con esta plataforma, desde cualquier parte del mundo a golpe de clic se puede comprar una vivienda en cualquier punto de la geografía española conociendo hasta el último detalle de la operación, frente a las compras sobre plano que se efectúan antes de la construcción, en las que se desconoce absolutamente el coste final, asegura Rebeca Pérez.

El proceso de oferta, reserva y arras se realiza digitalmente para ambas partes. Además, evita al inquilino la incomodidad de tener que estar mostrando la vivienda a los posibles compradores. Una vez que se decide el inversor, acude tan sólo en una ocasión a la casa para conocer a su futuro inquilino antes de formalizar las arras. “Tenemos una tasa muy elevada de éxito. Cuando van al piso ya se suele cerrar el trato”.

La plataforma gestiona todos los papeleos de la operación. Desde el punto de vista legal, no entraña mayor complicación respecto a la venta de una vivienda vacía y el precio de adquisición es como si lo estuviera. Ante notario, se justifica que se ha informado adecuadamente al inquilino sobre la venta, el tipo de contrato y el nuevo propietario se subroga en todos los derechos y obligaciones del mismo. “Nos encargamos de que el inquilino esté tranquilo en todo este proceso y de que el inversor abandone el despacho del notario con la renta correspondiente a los días del mes del que ya es propietario”.

En todos los casos, el dueño ofrece previamente al arrendatario la adquisición de la casa. De esta manera, se le coloca en el centro de la transacción para que colabore en la operación. No obstante, desde la modificación en 2013 de Ley de Arrendamientos Urbanos es renunciable el derecho preferente de adquisición.

Renta antigua

En estos momentos, en España hay 200.000 contratos en vigor de renta antigua. Existen rentistas, inversores patrimonialistas, muy interesados en adquirir propiedades de este tipo, porque les permite comprar activos a los que de otra manera no podrían acceder por el importe de la operación. Aunque la rentabilidad es menor, cercana al 2%, saben que nos les va a causar excesivos quebraderos de cabeza. En la inmensa mayoría de los casos, cualquier avería la suele sufraga el inquilino por temor a que le suban la mensualidad.

Los honorarios de las startup se sitúan en la media del sector, con un 3% sobre el precio de venta que se factura al vendedor, con un mínimo de 3.500 euros, Esta cuota es más elevada en el caso de compra-venta de rentas antiguas por los problemas que conllevan. Inviertis ha registrado un alza tanto en las propiedades ofertadas por la rapidez y facilidad de acceso a la documentación, como en las ofertas de inversores durante el estado de alarma, decretado por el Gobierno el pasado 14 de marzo para combatir el covid-19. De hecho, ha alcanzado un volumen de negocio superior al medio millón de euros durante el periodo de confinamiento. Después del primer año de actividad, ha cerrado el ejercicio con más de 20 operaciones por importe de 2,3 millones de euros, con una rentabilidad media del 5,3%. En estos momentos, acaba de abrir una ronda de inversión de entre 300.000 y 500.000 euros para continuar vendiendo pisos arrendados a golpe de clic.