Las viviendas turísticas, hacia su total regulación en Andalucía

Con los precios de la vivienda por las nubes, habiéndose encarecido un 4,2% en el tercer trimestre de año hasta situarse en los 1.812,4 euros por metro cuadrado –el importe más elevado que registra desde finales de 2010– y la inflación alcanzando máximos históricos, la oferta de viviendas turísticas continúa creciendo a un ritmo imparable que hace más que necesario su regulación legal.

Y es que con un millón doscientas mil plazas en Andalucía, el Gobierno regional tiene sobre la mesa el documento que ha de dar luz verde al nuevo marco jurídico que regulará las viviendas y apartamentos con fines turísticos y que prevé aprobar antes de que concluya este año. No en vano, Andalucía, con más de 70.000 inmuebles, es una de las comunidades autónomas líder a nivel nacional y europeo en esta tipología, según datos del INE.

La futura regulación tiene como objetivos exigir y garantizar la calidad de la oferta; establecer la responsabilidad de la transacción comercial, lo que dará seguridad jurídica al propietario y al turista; y, ordenar la actividad desde el punto de vista de las administraciones, según fuentes del Gobierno andaluz. No obstante, introduce determinados «vetos» para multipropietarios y/o empresas explotadoras al tiempo que concede a los ayuntamientos la potestad de limitar la proliferación de este tipo de inmuebles en determinadas zonas. De hecho, la actual norma, que data de 2016, no limitaba la capacidad de acción del propietario, a quien sí se impedirá alquilar más de dos unidades de todas de las que sea titular. Respecto de las empresas explotadoras, el borrador de decreto apunta a que las mismas tendrán la limitación de dos unidades, para evitar prácticas encaminadas a especular en el mercado.

Los ayuntamientos, podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector, con el objetivo de dar seguridad jurídica «en la aplicación de la norma para delimitar competencias con respecto a las que corresponde aplicar a las corporaciones locales en materia urbanística y de planificación de su territorio». Del total de unidades alojativas registrado en Andalucía, los apartamentos, viviendas turísticas y rurales representan el 64% de la oferta regulada, que crean 15.100 empleos directos, 9.500 indirectos y 8.400 autoempleos, según la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA Pro)

Con todo, Andalucía, según de Eurostat, ha sido el tercer destino con mayor volumen de pernoctaciones de Europa, con 10 millones en 2022, después de Francia y Croacia, siendo a nivel nacional un pilar dinamizador fundamental del turismo y de la economía de la región. Más del 84% de la vivienda turística de Andalucía se sitúa fuera de los grandes núcleos urbanos, lo que garantiza «la excelente convivencia que este tipo de alojamientos mantiene con su entorno», según el presidente de la Asociación de AVVA Pro, Carlos Pérez Lanzac, quien incide en la importancia de contar con la nueva normativa «que culminará con la profesionalización del sector, que venimos pidiendo desde el anterior decreto que data de 2016».

El dirigente regional rechaza las críticas de quienes creen que las viviendas ponen en riesgo la convivencia ciudadana al recordar que «se incorpora la figura del medidor de ruido para evitar malos actores», en alusión a los sonómetros que habrá que instalar en el interior de los inmuebles para controlar los ruidos. «Llevamos mucho tiempo gastando mucho dinero en materia de promoción para atraer a clientes de todo el mundo, y ahora tenemos que consolidar esa bonanza y riqueza que ha generado el sector, sin arrepentirnos de todo el trabajo hecho», subraya. En casos como el de la capital malagueña, reconoce que «prefiero esta Málaga, a la ciudad lúgubre e insegura de años atrás; el progreso tiene un coste, y hay que trabajar en ese modelo de ciudad».

Para Pérez Lanzac es «fundamental e innegociable» la cogobernanza entre administración pública y sector privado y hacer frente a desafíos como «analizar con lupa y conocer al cliente, analizar su perfil, y sus necesidades». A este respecto, hace hincapié en que «desde el estallido de la pandemia, sabíamos que las reglas de juego cambiarían, y ahora las administraciones tienen la obligación de conocer al milímetro sus ciudades; radiografiar su idiosincrasia ver y analizar sus flujos de visitantes, y tener a la vivienda turística como un agente más en el día a día».