Hace unos días el Gobierno anunció el acuerdo alcanzado, entre los dos partidos que lo componen, para que pueda ver la luz la futura Ley de Vivienda, y se entiende que como condición necesaria para lograr los apoyos que conlleven la aprobación de los próximos Presupuestos Generales del Estado.

Los objetivos de esta Ley de Vivienda nos indican que son dos, muy interconectados: bajar los precios de alquiler y facilitar así el acceso a la vivienda.

El proyecto de esta futura Ley ha de aprobarse en el Consejo de Ministros, y después pasar todo el consiguiente trámite parlamentario en el Congreso. Además, el texto completo de su borrador no ha sido publicado, y tan solo han trascendido algunas ideas generales. Por todo ello, cualquier análisis a realizar por ahora habrá de ser necesariamente muy prudente.

El ámbito de aplicación parecen ser los grandes tenedores de inmuebles que sean empresas y fondos, más las personas físicas propietarias de más de 10 viviendas. Sin embargo, resulta llamativo que más del 90% de las viviendas en régimen de alquiler en España pertenecen a propietarios con menos de 10 viviendas, por lo que su alcance efectivo en principio no llegaría ni al 10% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Además, la aplicación sería potestativa por parte de las comunidades autónomas, y la mitad de ellas ya ha anunciado su intención de no aplicarla. Por todo ello, antes de entrar esta Ley en posible vigor, ya se constata que el potencial impacto derivado de la aplicación de sus medidas afectaría a bastante menos del 5% de las viviendas en alquiler de nuestro país.

La medida delcheque a jóvenes de 250 euros al mes para facilitar el alquiler está por desarrollar, y habrá que ver qué alquiler máximo financiaría este bono, a qué población real de jóvenes sería aplicable por posibles niveles de renta u otros parámetros, o qué posibles zonas tensionadas constituirían su ámbito material de aplicación.

Zonas tensionadas

Además, el nuevo concepto de zona tensionada, en el que se entiende que se aplicarían medidas como el bono destinado a jóvenes para alquilar y así emanciparse, o los incrementos de IBI para los propietarios en caso de no alquilar o no rebajar los precios de los arrendamientos, parece que se definiría en el seno de cada Ayuntamiento, y además en función de dos variables que han de concurrir simultáneamente, relacionadas con el esfuerzo económico para alquilar vivienda medido sobre el nivel de renta medio del municipio, y con la subida de precios de alquiler continuada durante los últimos años. Pues, de acuerdo con lo que se conoce hasta ahora, resulta que no existen con carácter público y para todo el territorio nacional, índices ni estadísticas actualizadas por zonas –tensionadas o no- de ninguna de estas dos variables, por lo que su efectiva aplicación por ahora ofrece también dudas importantes.

Otra de las medidas que ha trascendido, la relativa a la obligación de destinar el 30% de la edificabilidad de solares a vivienda protegida, y a su vez la mitad de este 30% a viviendas destinadas a alquiler social, en aquellas zonas tensionadas que determinarían los Ayuntamientos, conllevaría la necesidad de compensaciones económicas –en dinero o en suelo, lo mismo daría a estos efectos- a los propietarios de suelo, y precisamente por parte de los mismos Ayuntamientos. No parece que las arcas de los Ayuntamientos estén en general como para pagar muchas compensaciones, y esto en el caso de que un Ayuntamiento quisiera implementar esta norma, una vez que la Comunidad Autónoma a la que pertenezca hubiera decidido en su caso aplicar esta futura Ley de Vivienda.

Por otra parte, y con carácter general, en cualquier economía de mercado, cualquier medida de control de precios implica restricción de la oferta, lo que conlleva al final aumento de los propios precios, y eso es exactamente lo contrario a lo que se anuncia que se pretende con esta futura Ley.