Ley de Vivienda: así quedarán los puntos clave de la normativa que regulará el mercado del alquiler

Aunque restan detalles por pulir, el Gobierno ya tiene delineadas las líneas maestras de la nueva norma que, según el sector inmobiliario, “intervendrá” el mercado del alquiler pero que, según el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), lo que hará meramente es regularlo. Si no hay contratiempos de última hora, el Departamento de Raquel Sánchez llevará el anteproyecto de la Ley de Vivienda al Consejo de Ministros del próximo martes, como anunció la titular de esta cartera la semana pasada. Un texto cuyo nudo gordiano será la regulación o intervención -según quien la mire- del mercado del alquiler en las denominadas zonas de precios tensionados.

Determinación de área tensionada

Siguiendo lo ya esbozado durante los largos meses de negociación de la norma entre PSOE y Unidas Podemos, el documento recogerá que podrán ser declaradas como zonas tensionadas aquellas en las que los gastos de la vivienda, incluido el alquiler, supongan más del 30% de los ingresos o que en las que en los cinco últimos años los precios de compra o alquiler hayan subido más de 5 puntos por encima del IPC autonómico, según el último borrador adelantado hoy por la Cadena Ser.

Petición de zona

Si se cumplen estos requisitos, las comunidades autónomas podrán solicitar la declaración de área de precios tensionados. Eso sí, deberán contar con el visto bueno del Gobierno, dado que el Ministerio de Hacienda ha de tener un control de aquellos propietarios que pueden adjudicarse los beneficios fiscales por rebajar precios.

Fijación de precios en la zona para grandes propietarios

Una vez que un área sea declarada de precios tensionados, las rentas de los alquileres quedarán intervenidas. En el caso de las compañías propietarias de diez o más inmuebles, los precios se congelarán si prorrogan los contratos. Pero si firman otros nuevos, deberán ajustar sus precios al valor medio del área que establecerá el futuro índice de referencia que elaborará el Mitma y para el que se ha dado un plazo de 18 meses desde la aprobación de la norma ya que el actual sistema que impulsó José Luis Ábalos no es válido al recoger los precios con un año de retraso. Esto supone que, en el mejor de los casos, es posible que la medida no se ponga en marcha al menos hasta 2024.

Fijación de precios en la zona para pequeños propietarios

En el caso de los pequeños propietarios, la renovación de contratos implicará también la congelación de precios, que sólo se podrán revalorizar anualmente de acuerdo al IPC. Si se firma un contrato nuevo y se han introducido mejoras en la vivienda de accesibilidad o eficiencia energética, se permitirá una subida del alquiler de hasta un 10%.

Beneficios fiscales

Estos pequeños propietarios también se podrán beneficiar de desgravaciones fiscales siempre que rebajen los precios de los alquileres al menos en un 5%. En ese caso, el propietario podrá desgravarse hasta el 90% del ingreso en el IRPF en función de diferentes variables. La desgravación general será del 50% y no del 60% actual para los nuevos contratos de alquiler. La normativa también contemplará un recorte que reducirá del 85% al 40% a las bonificaciones fiscales para las empresas de alquiler.

Subida del IBI

Junto con las medidas de control de precios, y para incentivar el incremento de la oferta y que los alquileres bajen, la Ley de Vivienda recogerá también la posibilidad de que los alquileres graven con un recargo del 50% el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías dos años, porcentaje que aumentará si llevan sin habitar tres años o si se tienen dos o más viviendas en esa situación en el municipio.

Reserva de suelo

De igual forma, es establecerá la anunciada reserva de hasta un 30% de suelo para vivienda protegida, porcentaje que se aplicará si se urbaniza una zona hasta entonces calificada como rural, que será del 10% si se renueva una finca urbana. Para nuevas promociones en suelo urbano, las administraciones deberán compensar a los dueños para alcanzar ese 30% y, en determinados casos, estos podrán aportar suelo en zonas próximas pero la mitad de la vivienda protegida ha de destinarse a alquiler asequible.