Así es como le afectará a su vivienda el cambio del valor catastral

Son muchas las personas que dentro de sus planes de futuro se encuentra la compra de una vivienda. No obstante, esta no es una decisión que puede tomar a la ligera, ya que supone un gran desembolso de dinero como el pago de una hipoteca, seguros e incluso el abono de determinados impuestos.

En este sentido, uno de los aspectos que se debe revisar es el valor catastral de un inmueble, que es la valoración objetiva de una propiedad que se realiza tomando como referencia aspectos como la ubicación de la vivienda, los metros cuajaros de construcción o incluso los metros del terreno.

Por tanto, este valor es clave para determinar la cantidad de tributos debe abonar por la adquisición de una vivienda como el IBI, la plusvalía municipal, y otros impuestos tanto estatales como autonómicos.

¿Para qué sirve el valor catastral?

Este valor fijado por el Ministerio de Economía y Hacienda se somete a revisión todos los años, teniendo en cuenta la evolución de la zona y de los precios, a través de diferentes criterios, entre los que destacan:

• La localización del inmueble.
• El valor del suelo y las circunstancias urbanísticas que afecten a su coste.
• Los costes de ejecución material de las construcciones, así como la calidad de las mismas.
• La antigüedad.
• El tipo de vivienda, si esta es histórica o no.
• El valor del mercado.

Con carácter general, al tratarse de un valor administrativo, es conveniente que este no supere el valor del mercado, por tanto, en este sentido se le suele aplicar un coeficiente de minoración del 0,5%. Este no debe confundirse con el valor de referencia de los inmuebles, el cual ha comenzado a ser efectivo el primer día de 2022.

¿Qué impuestos debe pagar el contribuyente en el valor catastral?

El valor catastral afectaba directamente al cálculo de diversos impuestos, desde el IBI y la plusvalía municipal hasta tasas autonómicas y estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio, no obstante esto ya no es así.

Con motivo de la puesta en marcha de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, a partir de ahora el único impuesto que queda referido al valor catastral es el IBI.

IBI

El IBI es un impuesto que los propietarios de las viviendas deben pagar anualmente y el valor catastral es la base imponible del IBI, es decir, la base sobre la que los ayuntamientos calculan este impuesto y después lo multiplican por un porcentaje que suele ir desde el 0,4% hasta el 1,3%. El resultado por tanto es lo que tiene que pagar el propietario del inmueble.

En este sentido, el “valor real” se ha dejado atrás, y será ahora el “valor de mercado”, el cuál vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro, por lo que el contribuyente pagará impuestos en función del valor de la casa en el mercado y no en base a su precio de compra.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que se calcula a través del valor catastral, especialmente a través del valor catastral del suelo, aunque para su cálculo también se unen otros conceptos como el número de años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, o del municipio.

El contribuyente a la hora de calcular esta plusvalía puede hacer uso de dos fórmulas:

• La plusvalía objetiva es aquella que toma como referencia el valor catastral.
• La plusvalía real es la que no tiene en cuenta este valor, la cuál se calcula entre la diferencia del valor de adquisición del terreno y el valor de venta.

¿Cuándo puede cambiar el valor catastral?

La base liquidable del IBI se calcula aplicando una reducción decreciente durante 10 años. Esto significa que en el primer año la reducción es del 90%, el siguiente del 80% y así sucesivamente hasta el décimo año, en el que se llegará a una base liquidable equivalente al valor catastral que haya sido revisado.

En este sentido, los ayuntamientos de aquellos municipios en los que se encuentre la vivienda podrán establecer gravámenes de diferentes tipos, que oscilarán entre el 0,4% y el 1,1% para los bienes urbanos. Asimismo, estos tienen la potestad de aprobar una bonificación para regular la subida individual de la cuota del IBI y que este no supere el que decida el municipio.

No obstante, el valor catastral no tiene porque cambiar anualmente, como ocurrió en Madrid y Barcelona en 2020, ciudades que no experimentaron ningún cambio en el catastro. Aunque en Valencia subió el 3% y, en Sevilla, el 2%. En los Presupuestos Generales del Estado se contempla que durante este año se actualice el valor catastral de hasta 825.000 inmuebles en el territorio.