Así es como funciona el nuevo valor de referencia de Catastro

La vivienda es un tema recurrente que suele formar parte de la agenda política del país, en el que uno de los últimos cambios establecidos ha sido la entrada en vigor del nuevo valor de referencia de Catastro desde el pasado 1 de enero de 2022.

Este valor es clave para determinar la cantidad de tributos que una persona deberá abonar por la compra, herencia o donación de una casa usada, dado que es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

La puesta en marcha de este “catastrazo” fue a raíz de la aprobación en julio del año pasado de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, ya que en esta se incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Por lo tanto, el “valor real” se ha dejado atrás, y será ahora el “valor de mercado”, el cuál vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro, es decir, el contribuyente pagará impuestos en función del valor de la casa en el mercado y no en base a su precio de compra.

Desde el despacho de abogados Ático Jurídico, el socio José María Salcedo explica que este cambio viene acompañado de un “giro radical” en las reglas del juego, perjudicando al bolsillo y los intereses de los contribuyentes. Hasta el momento, era el fisco el encargado de impugnar, en el caso de opinar que el valor de escritura no correspondía con el valor real del inmueble, sin embargo ahora esa tarea recaerá sobre los contribuyentes.

¿Por qué valor hay que declarar?

Desde la llegada de este nuevo año ya es efectivo el nuevo valor de referencia de Catastro, por lo que los contribuyentes que adquiriesen, donasen o heredasen un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado de la vivienda o por el de escritura.

No obstante, desde este año, los contribuyentes que adquieran un inmueble deberán tributar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. Dependiendo del caso, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican.

En el caso de que se tribute por debajo del valor de referencia, el contribuyente estará incumpliendo la ley, por lo que previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación obligándole a tributar por este valor. Asimismo, Salcedo considera que no es descartable que Hacienda podría iniciar un expediente sancionador contra el contribuyente al tributar por debajo de lo que dicta la normativa.

¿Qué sucede si el inmueble no tiene valor de referencia?

En algunos casos existen algunos inmuebles que no tienen valor de referencia, por lo tanto, ante esta situación los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, el cuál podría coincidir con el de escritura. Hacienda será la encargada de demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado en el caso de no estar de acuerdo con lo declarado por el contribuyente.

“Será de aplicación, por tanto, la jurisprudencia de los distintos Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo, que hasta la fecha venía utilizándose para anular las comprobaciones de valores. Y ello, frente a los métodos de valoración más frecuentemente empleados por la Administración (dictamen de peritos, precios medios en el mercado, tasación hipotecaria…)”, recalca el abogado de Ático Jurídico.

Sin embargo, sigue siendo necesario realizar comprobaciones que determinen el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro, por lo que la Administración deberá iniciar una comprobación si está en desacuerdo por el valor declarado por los contribuyentes. Por lo tanto, Salcedo advierte que seguirán existiendo procedimientos similares a los que se venían realizando en los últimos tiempos para comprobarlo.

¿Cómo puede recurrir el valor de referencia de Catastro?

De acuerdo con la ley, el valor de referencia de Catastro puede impugnarse de dos formas. La primera de ellas consiste en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y después solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

La segunda alternativa sería tributar por el valor de escritura, el cuál es inferior al de referencia de Catastro, y después recurrir la liquidación que notifique la Administración. Sin embargo, habría que sumarle los intereses de demora e incluso el contribuyente podría arriesgarse a recibir una sanción al tributar por debajo de lo que dicta la normativa.

En cualquier caso, es el contribuyente el que debe demostrar y acreditar el valor de mercado de un inmueble, por lo que Salcedo aconseja aportar tasaciones de la vivienda o incluso realizar fotografías del mismo y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

¿Qué ocurre si el contribuyente no reclama?

Si el contribuyente decide no reclamar y se conforma con el resultado establecido, necesariamente deberá tributar por el valor de referencia de Catastro en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Asimismo el valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, por lo que desde Ático Jurídico insisten en que “si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación”.

Esta situación podría ser frecuente en aquellas comunidades donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro significativo. No obstante debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año.