El Banco de España advierte de que los precios de la vivienda están cada vez más sobrevalorados

El Banco de España comienza a observar cómo la presión que están ejerciendo una fuerte demanda combinada con una escasa oferta sobre el precio de la vivienda está provocando una sobrevaloración creciendo de los inmuebles residenciales.

Según el regulador financiero, el precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo. Concretamente, de acuerdo con distintos modelos analizados por la institución, este desequilibrio se situaba al cierre del último año entre el 1,1% y el 8,5%, frente a un rango estimado seis meses antes del 0,8% al 4,8%, según detalla en el Informe de Estabilidad Financiera Primavera 2025 que ha dado a conocer hoy.

Como detalla la entidad que dirige José Luis Escrivá, la presión sobre los precios de la vivienda el año pasado continuó reflejando una demanda vigorosa, impulsada de manera destacada por la creación neta de hogares (180.000) y por el descenso en los costes de financiación, mientras que la oferta fue relativamente más rígida. Por segmentos, el Banco de España desgrana que el precio de la vivienda nueva continuó mostrando una revalorización más intensa, con un avance del 11% interanual en el segundo semestre de 2024, su mayor alza desde 2007. Por su parte, la vivienda usada avanzó un 9,5%.

Debido a estos avances, la entidad asegura que el nivel de los precios de la vivienda, expresado en términos reales -descontando la inflación-, se situó a finales de 2024, un 11,5% por encima del valor previo a la crisis sanitaria del covid-19 y en niveles similares a los de 2004. No obstante, el Banco de España asegura que permanecen un 22% por debajo de su nivel máximo anterior, alcanzado durante la crisis financiera global (tercer trimestre de 2007).

En su análisis sobre la situación de la financiación del mercado inmobiliario, el Banco de España asegura que el saldo del crédito destinado a la compra de vivienda se expandió de forma moderada en 2024 en contraste con los descensos que experimentó desde el final de la crisis financiera.

Financiación

En cuanto a las condiciones de concesión de hipotecas, el Banco de España explica que el valor medio del importe de las nuevas operaciones con respecto al valor de compraventa de la vivienda (LTP, por sus siglas en inglés) se mantuvo bastante estable a lo largo de 2024, en torno al 76,6%, ligeramente por debajo de los valores medios del período 2022-23.

Asimismo, el peso relativo del crédito hipotecario nuevo con valores de LTP por encima del 80% fue del 41,3% en 2024, marginalmente superior al del período 2022-23, por debajo de los valores alcanzados en 2020-2.

La entidad también detalla que el importe de las nuevas operaciones de crédito hipotecario a hogares con respecto al valor tasado de la vivienda que actúa como garantía (LTV, por sus siglas en inglés) se mantuvo relativamente estable. Así, en 2024, el valor medio de la ratio LTV se situó en torno al 67,2%. Por su parte, el peso relativo del crédito hipotecario nuevo con valores de LTV por encima del 80% fue del 12% en 2024, apenas superior al del período 2022-23 y por debajo de los valores alcanzados en 2021.