El BOE publica la Ley de Vivienda, que entra en vigor este viernes: cambios en el concepto de gran tenedor, límites a la subida del alquiler y novedades en los desahucios

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este jueves la Ley por el Derecho a la Vivienda, que entrará en vigor mañana viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024.

Entre otras medidas, la Ley de Vivienda impone nuevos límites a la subida del precio del alquiler en toda España, permite rebajar la figura de gran tenedor de vivienda de 10 a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerablessin un acto de conciliación o arbitraje previo. Los expertos en Lefebvre, proveedor de software y empresa líder en España en información jurídica, analizan las principales claves de la nueva ley.

1. Cambios en el concepto de gran tenedor. La ley define a los grandes tenedores como aquellas personas físicas o jurídicas con más de 10 viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (excluyendo garajes y trasteros). No obstante, si así lo estima la comunidad autónoma, también se considerará grandes tenedores a aquellos con más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada. Cuando los arrendatarios alquilen en estas áreas se les aplicará un índice de contención de precios.

2. Zonas tensionadas de alquiler. La nueva ley reduce el umbral para la zona tensionada y ahora se debe cumplir al menos una de las siguientes condiciones: que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar o que el precio haya subido, al menos, tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Los topes de los precios en las zonas tensionadas estarán basados en la renta anterior, en el caso de pequeños propietarios, y en el índice de contención de precios, para los grandes tenedores.

3. Límite de la actualización anual del alquiler. Hasta ahora, la actualización del precio de alquiler está limitada a un 2% tras la aprobación de una medida extraordinaria. Sin embargo, ahora se establece la limitación del 3% para 2024 y una previsión para 2025 todavía sin definir. El compromiso del Gobierno es crear crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC antes del 31 de diciembre del próximo año,

4. No obstante, la ley también permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética o cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o se permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 o más años. Por otro lado, si la vivienda nunca ha estado en alquiler o no lo ha estado durante los últimos cinco años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

5. Nuevos contratos de alquiler. En las zonas tensionadas, el precio del alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje (en 2023 el límite máximo es del 2% y en 2024 será del 3%), mientras que, en las no tensionadas, se podrá elegir el precio del alquiler adecuado.

6. Gastos a cargo del propietario. Los gastos de agencia inmobiliaria serán responsabilidad exclusiva del propietario. Por otro lado, la normativa también prohíbe incluir nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a pagar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino, que no hayan sido acordados previamente.

7. Recargo del IBI. Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100 % si están vacías más de tres años y del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

8. Desahucios de casas ocupadas. La normativa pretende poner fin a los desahucios sin fecha ni hora predeterminada, por lo que a partir de ahora será obligatorio fijarlas antes de llevarlos a cabo. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, con aplazamiento de más de dos años. Por otro lado, se establece un sistema de arbitraje para fomentar acuerdos entre arrendadores y arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad y, en caso de que no se logren, se concederá un tiempo para facilitar que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. Se incluyen, además nuevas prórrogas de los procedimientos de desahucio, con aplazamientos en caso de vulnerabilidad social o económica acreditadas.

9. Incentivos fiscales. Se aplican las siguientes bonificaciones a los propietarios de viviendas:

• Los propietarios que alquilen en zonas no tensionadas pueden obtener una bonificación de hasta un 90% si reducen su renta en un 5% o más.
• Habrá una deducción del 70% para el primer alquiler de una vivienda a inquilinos entre 18 y 35 años, administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.
• Se establece una deducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
• Todos los propietarios que alquilen su vivienda, recibirán una bonificación del 50%, reduciéndose así un 10% respecto al actual 60% de bonificación que reciben en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF.

10. Consejo Asesor de Vivienda. En la ley también se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

11. Vivienda protegida. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años. Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.