¿Cuándo no me pueden subir el precio del alquiler?

Un subida de la cuota del alquiler puede desbaratar el presupuesto mensual de un hogar. Este partida se lleva buena parte del salario de los españoles, en concreto, el 31%, por encima del máximo recomendado por los expertos para evitar sobreendeudarse, según un estudio de Idealista. Además, el precio del alquiler subió un 7,6% entre julio y septiembre, el mayor repunte registrado en un tercer trimestre en tres años. Este incremento sitúa el precio de la vivienda en alquiler en 11,15 euros por metro cuadrado al mes, lo que para una vivienda de 80 m2 supone un coste medio de 892 euros, según Fotocasa.

Con estos datos, muchos inquilinos temen tener que pagar más por su alquiler. No obstante, deben recordar que la actualización anual del precio del alquiler, es decir, de los contratos que se renuevan, está regulada por la Ley de Vivienda y por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según estas dos normativas, existen varias cláusulas que permiten a los propietarios aumentar el precio del alquiler de su vivienda. Desde el portal inmobiliario Fotocasa las analizan.

Por un lado, siempre y cuando el contrato de arrendamiento incluya una cláusula que especifique que la renta del piso se actualizará, el casero podrá modificar el precio cada vez que el contrato cumpla un año. Antes, esta actualización se hacía con la inflación registrada dos meses antes de acabar el contrato, ya que el cambio de precio, al alza o a la baja, se debe comunicar con un mes de antelación al vencimiento del contrato. Sin embargo, con la Ley de Vivienda, en 2023 la actualización de la mensualidad no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes y que está topado en el 2%. En 2024, la subida máxima será del 3% y a partir de 2025 el incremento dependerá de un nuevo índice que está preparando el INE. Además, si la inflación baja por debajo de estas tasas, los alquileres se actualizarán con el IPC.

Pero el límite del 2% al alquiler tiene matices. Si el arrendador es un gran tenedor, es decir persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, la subida del alquiler será la pactada entre las partes, si bien no podrá superar el 2%. En cambio, si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta podrá ser superior al 2%, solo si lo aceptan ambas partes. Pero si no llegan a un acuerdo, la subida no excederá el 2%. Además, la ley también permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética o cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o se permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 o más años.

Estos topes se aplican a las renovaciones de contratos, pero si se firma un nuevo contrato las cosas funcionan de forma diferente. En las zonas tensionadas, el precio del alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje (en 2023 el límite máximo es del 2% y en 2024 será del 3%), mientras que, en las no tensionadas, se podrá elegir el precio del alquiler adecuado. No obstante, todas las comunidades autónomas gobernadas por el Partido Popular han decidido no declarar zonas tensionadas, por lo que los nuevos contratos pueden subir sin tope.