La hiperregulación, la inseguridad jurídica y los impuestos ahogan la vivienda

Ana es una joven profesional de 28 años que ha recibido una oferta de trabajo en una gran ciudad española. El puesto es para una empresa de tecnología con unas condiciones y un salario atractivos, así como oportunidades de crecimiento. Sin embargo, se encuentra ante un problema: no puede encontrar una vivienda asequible. Durante semanas ha buscado piso, pero no ha tenido suerte. Los precios de los alquileres son altos y la oferta, muy limitada. Ha visto algunos apartamentos, pero no puede permitírselos. Y eso que ni siquiera son céntricos. «No puedo pagar ni el precio que piden en la periferia. Por el mero hecho de tener una parada de metro cerca, el alquiler se dispara», señala. La situación es frustrante y Ana confiesa que se siente estresada, hasta el punto de que se está replanteando aceptar el trabajo al que había dicho que sí con los ojos cerrados.

La situación que vive Ana no es, ni mucho menos, aislada. Es la realidad que viven muchos españoles y un ejemplo de las consecuencias negativas que la falta de vivienda tiene sobre su vida personal, social, económica y laboral.

La vivienda se ha consolidado así como una de las principales preocupaciones de los españoles. El acceso a un hogar digno es cada vez más complicado. A pesar de las constantes promesas gubernamentales y los planes anunciados, las dificultades estructurales, administrativas, normativas, fiscales y demográficas constituyen barreras persistentes que impiden resolver este problema de primera magnitud. Una situación que deja ya a 4,5 millones de españoles en situación de exclusión residencial, según estimaciones del Observatorio de la Vivienda Asequible.

Esta creciente preocupación se sustenta en datos muy reveladores. El parque inmobiliario, tanto en venta como en alquiler, disminuye mientras que los precios suben. El valor de los inmuebles creció un 11,3 % de media en el cuarto trimestre de 2024, según datos del INE, lo que supone un incremento acumulado de casi el 40 % desde el mínimo registrado al final del ajuste del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2014. El desequilibrio entre la oferta y la demanda, lejos de corregirse, se ha agravado, produciendo un «efecto cerrojo» en el mercado.

Una de las medidas clave anunciadas por el Gobierno, la Ley de Vivienda –de la que se acaban de cumplir dos años desde su aprobación– tampoco ha logrado su objetivo de regular el régimen jurídico de los parques públicos de vivienda y garantizar su desarrollo y eficiencia para atender a los sectores de la población con mayores dificultades de acceso, ya que el parque de vivienda pública se mantiene estancado en el 2,5 %, una proporción muy inferior a la media europea, situada en el 9,3 %.

El alquiler, tradicionalmente considerado una alternativa más flexible y asequible a la compra, ha dejado de ser una opción viable para muchas familias: solo en el último año ha subido un 13,5 %. En las principales ciudades, los arrendamientos se han incrementado más de un 30 % en los últimos cinco ejercicios. Incluso en municipios medianos, los precios del alquiler superan con frecuencia el 40 % del salario medio, lo que excede el límite de esfuerzo financiero recomendado internacionalmente (30 %). Por ello, no resulta extraño que casi la mitad de las familias que alquilan a precios de mercado estén en riesgo de pobreza o exclusión social.

Ante este panorama, la proliferación de alquileres turísticos –con un promedio de 50.000 nuevas unidades en 2024 respecto al año anterior– añade una presión adicional al mercado de la vivienda. La hiperregulación e intervención del sector lleva a muchos propietarios a preferir opciones temporales y flexibles o, directamente, a renunciar a alquilar sus inmuebles. Las restricciones normativas, como los topes de precios o las limitaciones a grandes tenedores, han generado una profunda desconfianza, que está retirando opciones del mercado. Así, la oferta de alquileres permanentes se redujo un 3 % en el primer trimestre del año, mientras que los alquileres de temporada aumentaron un 25 %, representando ya el 14 % del total de la oferta, según datos de Idealista. La situación es aún más grave en ciudades como Barcelona, donde el 47 % de las viviendas disponibles se ofrecen en alquiler de temporada.

Las consecuencias: el metro cuadrado en alquiler permanente ha aumentado, de media, un 28,2 % entre 2019 y 2024; la tasa de esfuerzo lo ha hecho en un 34,5 %; y el stock disponible se ha reducido en un 41 %.

Y la situación no tiene visos de mejorar. El precio, por ejemplo, seguirá subiendo. En este sentido, Singular Bank prevé alzas acumuladas del 9 % en 2025 y 2026, debido a un entorno de tipos de interés más benigno, al aumento de la población y a la persistente escasez de oferta, especialmente en zonas tensionadas. «Todo ello seguirá presionando al alza tanto los precios de venta como de alquiler, no solo en las grandes ciudades, sino que también las medianas se sumarán al ‘‘boom’’ inmobiliario, y los precios en zonas menos pobladas superarán la inflación», indican desde la entidad.

De esta forma, el déficit acumulado de vivienda alcanzará en 2025 las 600.000 unidades. A ello se suma la falta de grandes desarrollos urbanísticos. Entre 2025 y 2026, solo se terminarán 260.000 viviendas. En el periodo comprendido entre 2009 y 2023, se construyeron 1,99 millones de viviendas, cifra muy inferior a los 3,87 millones edificados durante el «boom» (2001-2009). También el número de visados de obra nueva es insuficiente. Pese a que aumentaron un 17,3 % en febrero respecto al mismo mes del año anterior (22.872 unidades), lo que constituyó la mejor cifra desde 2008, están aún muy por debajo del pico máximo de casi 127.000 registrado en septiembre de 2006, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.

Esta situación no se revertirá sin medidas adecuadas que chocan, y mucho, con las iniciativas que se están tomando por parte de la Administración. Los expertos coinciden en que, para lograr un mercado de la vivienda accesible, es imprescindible garantizar la seguridad jurídica, para lo que es necesario aportar certidumbre al sector. Reducir la hiperregulación y el intervencionismo del que es objeto actualmente el mercado, y aminorar la carga fiscal en todos los estadios –construcción, compraventa, propiedad, inversión y alquiler– son otras de las iniciativas a adoptar.

En este sentido, es urgente modificar la Ley del Suelo. En su redacción actual, impide el desarrollo de grandes proyectos urbanísticos, dificultando la incorporación de nuevas viviendas al mercado. «Si no hay suelo, no hay vivienda. Lo fundamental para que haya más oferta en el mercado es la seguridad jurídica. Se necesitan construir entre 220.000 y 250.000 viviendas al año, pero mientras no se modifique el artículo 55 de la Ley del Suelo –que permite retrotraer las actuaciones a su fase inicial en una etapa final y que demora los desarrollos por encima de los 10 o 15 años–, esto no se va a lograr», explica Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).

A juicio de los expertos, se trata de una ley intervencionista e insegura, que no reconoce la propiedad hasta el final del proyecto, dificultando la financiación y alargando irracionalmente los plazos para desarrollar nuevos barrios, que tan necesarios son en este momento.

Hoy en día, los desarrollos urbanísticos no bastan para cubrir la demanda, especialmente teniendo en cuenta que, entre 2021 y 2024, España ha ganado 1,1 millones de habitantes, concentrados en zonas muy concretas.

Las provincias de Madrid y Barcelona representan un tercio del déficit acumulado de vivienda previsto para 2022-2025; esta cifra supera el 50 % si se incluyen Valencia, Alicante y Málaga. En los últimos tres años, el número de hogares ha aumentado en promedio en 259.167 unidades anuales, mientras que solo se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas al año. Si esta tendencia continúa, y considerando los bajos niveles actuales de construcción, la Fundación Civismo estima que en 2035 harán falta 2,5 millones de viviendas. «El déficit de vivienda lleva años acumulándose, pero que el mercado es muy rígido, en un momento, en el que se ha producido un incremento brusco de la población, no ha podido reaccionar», expone Gregorio Izquierdo, director del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Precisamente, la institución que dirige llamó la atención recientemente sobre los elevados costes fiscales que encarecen tanto la compra como el mantenimiento de la vivienda. Actualmente, es el bien más gravado en España, y representa el 20 % de la recaudación total. Esta fiscalidad «muy elevada y distorsionadora» solo acentúa los problemas de acceso. Según los cálculos del IEE, la recaudación tributaria vinculada a la vivienda asciende a más de 52.000 millones de euros anuales (alrededor del 3,5 % del PIB). En algunos casos, como el de la vivienda protegida, los impuestos pueden representar hasta el 25% del precio final del inmueble. Sin embargo, esta ingente recaudación procedente del sector inmobiliario y de la construcción, no se traduce en políticas favorables para esta área de actividad. Más bien todo lo contrario, ya que el gasto público en este capítulo permanece estancado desde hace ocho años, y apenas alcanza el 0,5 % del PIB.

«La vivienda es el bien más gravado en España y, posiblemente, el sector más regulado. Además, los impuestos se solapan: la propiedad se grava en el IRPF por imputación de rendimientos, en el IBI, en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el de Grandes Fortunas», subraya Izquierdo.

Entre los principales tributos destacan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede llegar al 10 %, el IVA (10 % general en vivienda nueva, 21 % en ciertos casos), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el IBI, el IRPF por imputaciones, plusvalías, el Impuesto sobre el Patrimonio, el ICIO o las tasas por licencias de obra. Esta presión fiscal no solo afecta a compradores, sino también a propietarios e inversores, reduciendo la oferta y desincentivando la construcción.

El resultado de toda esta presión impositiva es que España es el segundo país de la OCDE con mayor tributación efectiva marginal sobre vienda ocupada por sus propietrios (30,3% frente al 9,7% de la media de países desarrollados y del 6% de la UE), y el tercero de la UE con un tipo más elevado en el Impuestos sobre transacciones (11 %, que contrasta con 3 % de media comunitaria). Además, las restricciones normativas generan desconfianza entre los inversores, dificultando la puesta en el mercado de nuevas promociones..

«El sistema fiscal actual desincentiva tanto la construcción como la venta de viviendas. Un mercado de alquiler hiperregulado, intervenido y desprotegido no permite ajustar la oferta. La solución sería bajar impuestos, pero el Gobierno hace lo contrario. También las empresas profesionales del alquiler deberían tener más incentivos fiscales porque podrían dinamizar el mercado y aumentar el stock de vivienda disponible. Con la política actual, el único beneficiado es el Estado, que recauda más, pero el problema persiste», concluye Izquierdo.

Otro gran obstáculo al que se enfrenta la vivienda es la escasez de mano de obra cualificada en el sector de la construcción. Este déficit no solo limita el ritmo de ejecución de nuevas promociones, sino que encarece los costes y retrasa los plazos de entrega. La evolución del empleo en el sector es reveladora. Mientras que en 2007 había 2,68 millones de personas empleadas en la construcción, en 2023 esa cifra se redujo a apenas 1,5 millones (40% menos)

La situación es especialmente preocupante en un contexto de elevado desempleo juvenil, y con un mercado que presenta vacantes sin cubrir de forma persistente. «Hay que tomar medidas para que los jóvenes se incorporen al sector de la construcción. No tiene sentido que, con un 30 % de desempleo juvenil, las vacantes no se cubran. Es necesario incorporar también a mujeres e inmigrantes», señala Pedro Fernández Alén, presidente de la CNC.

Por otro lado, la okupación ilegal de viviendas constituye un factor adicional de desincentivo para propietarios e inversores. Más allá del perjuicio económico directo que supone para los dueños –tanto particulares como promotores–, la proliferación de estos casos ha generado un clima de inseguridad jurídica que retrasa o frena la incorporación de inmuebles al mercado del alquiler. Según datos del Ministerio del Interior, el número de denuncias por okupación superó en 2024 las 16.000 (un 7,4% más), pero muchas de estas situaciones se prolongan durante meses o incluso años debido a la lentitud de los procesos judiciales y la falta de mecanismos para la recuperación de la posesión.

El marco normativo actual no favorece ni la colaboración público-privada ni la atracción de inversión a largo plazo, pese a que estas son herramientas fundamentales para afrontar el déficit habitacional. La inversión en infraestructuras puede contribuir a mitigar la crisis.

A estas carencias se suma la escasa implantación de modelos innovadores de promoción inmobiliaria, como el «build to rent» («construir para alquilar»), una fórmula que en otros países europeos se ha consolidado como una herramienta eficaz para generar parque de alquiler estable y asequible. En España, sin embargo, sigue siendo un modelo incipiente y minoritario, lastrado por la inseguridad jurídica, la falta de estímulos fiscales y los largos trámites administrativos. Además, la construcción de nuevas promociones destinadas específicamente al alquiler sigue siendo muy limitada, lo que contribuye a mantener el desequilibrio estructural entre oferta y demanda.

Los acuerdos de concesión y los modelos de derechos de superficie son soluciones innovadoras que también contribuirían a reducir el déficit de vivienda asequible. Ejemplo de ello es el plan «Vive» de Madrid. Este ambicioso programa tiene como objetivo desarrollar 25.000 viviendas de alquiler asequible en los próximos ocho años. El proceso es el siguiente: los terrenos públicos se alquilan a promotores privados mediante acuerdos de concesión, con la condición de que los alquileres se mantengan un 30 % por debajo de las tarifas del mercado. En recientes rondas de licitación se han asignado proyectos en zonas como Getafe y Valdemoro, donde la demanda de vivienda asequible es alta. Estos mecanismos ofrecen una forma sostenible de abordar un problema social urgente, al mismo tiempo que generan oportunidades atractivas para los inversores.

"Al eliminar la necesidad de adquisición de terrenos, estos modelos reducen las barreras de entrada al hacer que los proyectos sean más viables desde el punto de vista financiero. Proporcionan, además, flujos de ingresos predecibles y reducen los riesgos de volatilidad del mercado.Más allá de los beneficios económicos, los proyectos de vivienda asequible contribuyen a la estabilidad y la inclusión urbanas al abordar problemas sociales críticos como la falta de vivienda y la desigualdad en el acceso a la misma", indica Ignacio Alario, socio, Infraestructura de Concesiones para Aberdeen Investments.

La crisis de la vivienda no se debe únicamente a factores coyunturales, sino a un conjunto de barreras estructurales que, no solo no corrige los desequilibrios, sino que, en muchos casos, los empeoran.