Los bancos abren la mano con las hipotecas

Regresan las hipotecas. Los bancos ya se han recuperado del desplome que sufrieron durante los primeros años de crisis, cuando los préstamos eran casi nulos por la falta de liquidez y confianza y, además, no paraban de sumar activos desahuciados. Engrasada con una nueva ley hipotecaria más transparente y exigente, la maquinaria de la financiación vuelve a funcionar. La competencia entre entidades aumenta progresivamente y, para ganar el mayor número de consumidores posible, mejoran las condiciones hipotecarias.

«Sin duda, los bancos están enfrascados en una lucha encarnizada por captar clientes vía hipoteca, sobre todo por la amortización continuada de su cartera viva, y esto está llevando a que ofrezcan cada vez mejores condiciones», afirma Juan Villén, responsable del bróker hipotecario idealista/hipotecas. La batalla tiene un motivo, aprovechar el nuevo tirón del sector inmobiliario: «hay dinamismo en el mercado de compra de vivienda, que está en gran parte espoleado por la mejora económica y de empleo», añade.

Gracias a ello, muchos españoles se atreven otra vez a firmar un préstamo para acceder a una casa en propiedad. Así, el número de hipotecas sobre viviendas concedidas anualmente ha ascendido un 67,6% desde 2013 a 2017, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta superar las 310.000. Además, en el mismo periodo ha crecido el importe medio que se presta para la adquisición de un inmueble desde los 100.000 euros a los 116.000. Los bancos han ido soltando poco a poco las amarras de la financiación, y parece que 2018 será el año del desate total.

Las grandes entidades han abierto la puerta a que los clientes puedan acceder a una hipoteca por el 100% del valor de tasación de la vivienda, mientras lo habitual es conceder como máximo el 80%. La primera ha sido BBVA que, sin embargo, «recomienda a sus clientes que no se endeuden por encima de este 80% en la adquisición en primera vivienda y del 70% en la segunda», informan fuentes de la compañía. El banco presidido por Francisco González también permite una hipoteca de tipo variable con un diferencial respecto al euribor que, a partir del primer año de contratación, pasará a ser del 0,89%.

Otros productos

Esta condición ya de por sí ventajosa, puede verse aún más bonificada si a la hipoteca se añaden otro tipo de productos: domiciliar de forma ininterrumpida la nómina con un mínimo de 600 euros o una pensión con un mínimo de 300; o tener contratado, vigente y al corriente de pago el seguro de vivienda o un seguro de amortización de préstamo con BBVA Seguros. En el último caso, por al menos el 50% del importe de la hipoteca.

Ibercredit pone en práctica la misma fórmula y propone diferentes productos ligados a la hipoteca Cien, por la que ofrece el 100% de financiación sin avalistas. La hipoteca se firmaría por un plazo máximo de 35 años, sin comisión de apertura, con un tipo inicial desde el 0,99%, y un tipo de interés desde el 0,85%. Y para disfrutar de las mejores condiciones, el banco ofrece la domiciliación de la nómina, un seguro de hogar, uno de vida, tarjeta de crédito y plan de pensiones.

Bonificar la hipoteca a través de la contratación de estos productos, es la forma que tienen las entidades de regatear una de las medidas de la nueva ley hipotecaria. La norma prohíbe vincular directamente productos a la hipoteca (práctica común antes de la crisis para equilibrar el valor negativo del euribor), así que ahora se ofrecen opcionalmente a cambio de beneficios en el préstamo.

En el mercado también se encuentran hipotecas que financian el 100% y no piden a cambio de las condiciones más favorables la contratación de otros productos. La Mihabitans de Liberbank ofrece el valor completo de la vivienda con un diferencial aplicable al euribor del 0,85%, sin comisiones de apertura ni estudio.

Voces contrarias

La nueva ley hipotecaria, que se adapta a las disposiciones europeas, también «penaliza mucho los préstamos por encima del 80%, lo cual disuade a bastantes bancos por el mayor consumo de capital y la baja rentabilidad de estas operaciones». Una de las entidades que ha descartado, de momento, ofrecer el 100% del valor de tasación de la vivienda, es el Banco Santander. Su consejero delegado, José Antonio Álvarez, ha afirmado que «cada uno sabrá lo que hace», pero ellos no están dispuestos a «dañar» la rentabilidad del banco para simplemente aumentar su balance con nuevas hipotecas.

Caixabank tampoco quiere entrar en la batalla de las hipotecas al 100%. «Creemos que debemos seguir enfocados en financiar por menos del 80%», ha destacado recientemente su consejero delegado Gonzalo Cortázar. Y argumentó la postura con datos. Recordó que la morosidad en el sector bancario es del 14,7% para los préstamos que superan el 80% de financiación y, cuando es inferior, la demora sólo es del 2,2%. Pero no promulgó la verdad absoluta, pues subrayó que «la competencia es sana y hay entidades que piensan lo contrario a nosotros» (refiriéndose a BBVA).

No obstante, Santander y Caixabank sí que ofrecen el 100% de la financiación en casos determinados. El primero, concretamente, sobre las viviendas (locales, oficinas y suelos) que tiene en cartera el propio banco y que vende o alquila a través de los portales inmobiliarios Altamira y Casaktua. Por su parte, la entidad catalana otorga el 100% de las viviendas que forman parte del catálogo de la inmobiliaria Servihabitat. Si el cliente cumple con todos los requisitos, podría acceder a un máximo de 150.000 euros y un plazo de 25 años. De la misma manera, el Banco Popular (que pertenece al Grupo Santander) sí que ofrece el 100% del valor de tasación mediante su Hipoteca Aliseda para los pisos de la inmobiliaria homónima. El plazo del préstamo será hasta 40 años, con un diferencial respecto al euribor del 1,25%, sin gastos de estudio y con una comisión de apertura del 0,50%. Condiciones con las que los bancos pretenden aligerar su cartera de activos, que se infló durante la crisis, pues muchos regresaron a manos de las entidades al producirse miles de ejecuciones hipotecarias (más de 600.000 al año entre 2009 y 2016, según las cifras que maneja el INE).

Diferenciales

La competencia entre bancos no sólo se sitúa en hasta qué punto se está dispuesto a prestar el dinero, sino también a qué precio se otorga esa financiación. De los casos expuestos anteriormente, sólo el del Popular supera el 1% del diferencial. Y es que son bastantes las entidades que, siguiendo el buen momento que aprovecha el euribor, han rebajado este interés para abaratar las cuotas y atraer clientes. Además, también se puede comprobar que las comisiones que tanto encarecían el importe total del préstamo, están siendo eliminadas.

Uno de los ejemplos más claros es ING. El director de financiación de la entidad, Jorge Rodríguez, afirma que «para aquellos consumidores que prefieren beneficiarse del entorno actual del euribor, disponemos de nuestra Hipoteca Naranja Variable, con un diferencial del 0,99%, sin comisiones ni de apertura ni de cancelación total o parcial». Estas condiciones se repiten en la Hipoteca Naranja Mixta, que combina el tipo variable con el fijo. Rodríguez explica que esta modalidad «ofrece una buena combinación de tipo fijo y la flexibilidad de tener parte del plazo a tipo variable, y si nuestros clientes nos solicitan una oferta a tipo 100% fijo analizaríamos las opciones para poder ofrecer la mejor solución».

En ambos casos se puede financiar hasta el 80%, como en las dos hipotecas sin comisiones que presenta Bankia, una para el tipo fijo y otra para el variable, a las que se puede optar si se domicilian los ingresos en la entidad. Mientras en las de ING el plazo máximo alcanza los 40 años, en el de Bankia llega a los 30. La hipoteca variable del banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri, es flexible, al poder transformarse en una mixta, y el diferencial aplicable al euribor sería del 1,2%. En esta última modalidad, con un préstamo de 140.000 euros, se pagaría en torno a los 500 euros, y los gastos de hipoteca superarían los 3.000 euros. Parece algo más asumible que hace un par de años.

Préstamos 100% on-line

Los bancos cierran oficinas y cada vez más hipotecas se gestionan vía on-line. Incluso en algunos casos todo el procedimiento es electrónico. «Algunas entidades han establecido procesos en su web, apoyados por chats, comunicaciones por mail y subidas de documentación, que permiten que el cliente lo haga todo sin desplazarse de casa, resultando muy cómodo para quien no quiere un contacto personal», sostiene Juan Villén, responsable del bróker hipotecario idealista/hipotecas. Claro que las plataformas de los bancos deben perfeccionarse para que sus clientes confíen en controlar digitalmente los pasos para firmar una hipoteca. Villén comenta que «hablamos de un producto complejo, cuya formalización consta de muchas fases e intervinientes (banco, notaría, gestoría, tasadoras...), por lo que para que esta propuesta funcione los usuarios deben tener siempre una alternativa cómoda para resolver dudas y no quedarse atascados en el proceso».