La paradoja del tope al alquiler: más demanda al limitar los precios que aumentará más la tensión en las zonas reguladas

El Gobierno acaba de presentar el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler cuyo objetivo es limitar las rentas en aquellas zonas que sean declaradas tensionadas, lo que puede dar lugar a situaciones paradójicas.

Se entiende por zona tensionada a un área donde hay elevada demanda de vivienda frente a una disponibilidad limitada de la oferta, lo que conduce a un incremento significativo en los precios de compra y alquiler por la competencia feroz entre compradores o inquilinos interesados. Los efectos de una zona tensionada, aparte del precio, son múltiples como el efecto mancha de aceite, desencadenando el desplazamiento de la demanda a áreas circundantes, extendiendo las tensiones, aumentando precios y requiriendo inversión pública adicional para afrontar la presión de la nueva población sobre las infraestructuras y servicios públicos.

Probablemente, la ley busca que haya un efecto de expansión al resto de áreas por la existencia de vasos comunicantes en los precios del mercado inmobiliario. Sería como echar una gota de agua sobre un papel de cocina y ver cómo se va extendiendo la humedad. El inconveniente es que el papel mojado, al tensionarlo, termina rompiéndose.

Además, la propia ley conlleva una contradicción intrínseca, una paradoja pues, si el objetivo es reducir sustancialmente el precio en una zona tensionada, al no haber un aumento de la oferta, habrá más demanda para esa zona, incrementando aún más la tensión. Es como pisar el freno para reducir la velocidad en una autopista congestionada para aliviar el tráfico, lo que provocará una mayor acumulación de vehículos.

Para estimular la oferta, hace falta mayor seguridad jurídica

Pero todo el sistema se cae como un castillo de naipes si no se cumple dos condiciones, que la zona esté tensionada y que sea así declarada por el gobierno regional, que tiene dicha competencia, algo que puede depender del color político del equipo de gobierno. Puede ocurrir que un ayuntamiento gobernado por un partido quiera declarar una zona tensionada pero el gobierno regional no quiera por razones ideológicas o electorales.

Pero sigue sin abordarse la raíz del problema, que es la escasa oferta y cuya solución evidente es aumentarla, bien construyendo, aunque no siempre es posible, o estimulando al propietario de vivienda vacía. Los incentivos fiscales funcionarán en casos limitados como aquellos que, anticipando los efectos, han elevado precios y que pueden obtener beneficios fiscales del 90% si el precio baja un 5%, con lo que aumenta la rentabilidad económico-fiscal.

En general, es probable que dichos beneficios no traigan cuenta a los propietarios que no quieren arriesgarse a que el inquilino no le pague, le destroce la vivienda o se convierta en un okupa. Lo que podría estimular el mercado sería una ley que garantizara la seguridad jurídica ante ocupación y morosidad, con lanzamientos “express” y consecuencias civiles o penales, acabando con la impunidad de muchos de ellos.

Freno a la inversión

Igualmente, la incertidumbre ante futuras leyes y la caída en la rentabilidad eliminan el incentivo de promotores e inversores para construir viviendas para alquiler a largo plazo bajo la fórmula "Build to Rent" frenando un tipo de oferta que se ha popularizado en los últimos tiempos.

Por otro lado, los precios de referencia del sistema, aunque buscan premiar la vivienda de mayor calidad, muestran diferencias poco significativas. Por ejemplo, para una misma vivienda tipo de 80m2 en el centro de Barcelona, hay un diferencial medio de unos 50 euros mensuales si el inmueble se encuentra en perfecto estado frente a si su conservación es deficiente o bien de menos de 3 euros si el certificado energético es A frente al tipo G. Es decir, no parece suficiente incentivo económico para acometer mejoras en la vivienda, difícilmente recuperables sólo con la renta de alquiler, con lo que hay riesgo de deterioro progresivo del estado de los inmuebles, afectados por esta ley, por falta de mantenimiento.

En el mes de febrero de este año, según Idealista, el precio medio de alquiler por m2 es de 18,7 euros en Madrid y 20,8 euros en Barcelona, los más altos de la historia. Como el movimiento se demuestra andando, en unos meses, veremos cómo será la evolución del número de zonas tensionadas y la eficacia de la ley sobre los precios, pudiendo comprobar si los municipios afectados están más relajados o más tensionados.