El índice para topar los alquileres entrará en vigor el 13 de marzo y fija precios hasta un 48% inferiores a los de mercado en áreas tensionadas

El Ministerio de Vivienda ya tiene lista la pieza fundamental para aplicar la medida más polémica que recoge la Ley de Vivienda, la limitación de los precios de los alquileres en las denominadas áreas tensionadas. El departamento que dirige Isabel Rodríguez ha presentado hoy el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler, que va a publicar a lo largo del día en su web. Un mecanismo que, según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, se empezará a aplicar el próximo 13 o 14 de marzo en Cataluña en el área tensionada que abarca 140 municipios que ha solicitado esta comunidad autónoma y que, según los ejemplos que ha presentado Lucas, establece precios hasta un 48% inferiores a los de mercado.

Como ha recordado Lucas, la Ley de Vivienda recoge que los alquileres en las denominadas áreas tensionadas serán topados en todos los casos, tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para nuevos. En el caso de los pequeños propietarios, los topes se establecerán mediante la indexación en la renovación del contrato a la renta anterior, aunque se permitirán pequeños aumentos de precio si la vivienda ha sido mejorada. Cuando el propietario sea un gran tenedor -persona física o jurídica con diez o más viviendas, o cinco si lo decide así la comunidad autónoma de turno-, no sólo se tendrá en cuenta el contrato anterior sino también el índice de referencia y se establecerá en la renovación el precio más bajo, según ha recordado hoy Lucas.

Rango

En el caso del índice de referencia, no se tratará de un precio fijo, sino de un rango que se fijará a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, si tiene ascensor o no, aparcamiento, año de construcción, zonas comunes y otras características. El objetivo de este rango, ha explicado Lucas, es que las viviendas "con menos valor" no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

Para confeccionar el sistema, que se revisará anualmente, Vivienda ha tomado como referencia los datos sobre arrendamientos incluidos por los propietarios en sus declaraciones de la renta, con lo que los datos usados para el de este año serán los de 2022; y mediante unos elementos de corrección y ponderación desarrollados en el contexto de un grupo técnico coordinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo. En este grupo han participado representantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.

El índice, según ha detallado el cargo de Vivienda, estará disponible este mismo martes en la web del ministerio, si bien Lucas ha explicado que es necesario dar un plazo de diez días hábiles para examinar las propuestas de cada comunidad autónoma para establecer este índice en sus zonas. Una vez examinadas y si todo es "correcto", se declarará la zona tensionada y a partir del plazo legal establecido -uno o dos días- se podrá aplicar el límite del alquiler a la zona declarada como tensionada, que pueden ser declaradas cuando el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

Hasta ahora, sólo Cataluña ha solicitado que se declare área tensionada a una zona que abarca 140 municipios y, según los tiempos que maneja Vivienda, la fecha estimada para que el control de precios se aplique sería el 13 o el 14 de marzo. No obstante, ha añadido que tanto Asturias como Navarra, así como algún municipio vasco, han expresado interés verbal en el índice. En al caso navarro y vasco, al tener regímenes fiscales propios, Vivienda todavía debe culminar los trabajos para poder aplicar el índice.

Lucas ha explicado que el índice tendrá un importante efecto sobre los precios a tenor de los datos que manejan. Así, a modo de ejemplo, ha asegurado que una vivienda en la Calle Valencia de Barcelona que se alquila en un portal inmobiliario a 1.660 euros tiene un precio en la parte alta del rango del índice de 984 euros, mientras que otras que se ofertan a 1.172 y 1.827 tendrán un precio máximo con el índice de 847 y 951 euros, respectivamente.

El número dos de Vivienda ha explicado que el sistema no afectará a los alquileres en vigor de las zonas tensionadas sino a aquellos que vayan venciendo y se tengan que renovar. A las nuevas viviendas que se incorporen en alquiler y que no hubieran estado cinco años antes en el área tensionada, también se les aplicará.