Los "peros" del programa de avales para vivienda: mayores cuotas hipotecarias, más riesgo de impago y precios inflados

Vivienda, vivienda y vivienda. El Gobierno ha situado el problema del acceso de las familias a un hogar como uno de los ejes fundamentales de su estrategia electoral no sólo de cara a las elecciones municipales y autonómicas de la última semana de mayo sino también para las generales que llegarán a finales de este año o primeros de 2024. Es, como dijo el lunes pasado el jefe del Ejecutivo, Pedro Sánchez, en una reunión que mantuvo con el sector, una «gran causa nacional» para la que pidió su apoyo y para la que el Gobierno ha empezado a movilizar recursos públicos con el objetivo de poner en pie un parque público de más de 200.000 viviendas destinadas sobre todo a alquiler asequible que sumar a las aproximadamente 209.000 que hay ahora mismo.

Pero el Ejecutivo también ha incluido entre sus propuestas medidas para allanar la compraventa. En concreto, una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) dotada con 2.500 millones de euros para facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y familias con hijosporque, según dice, no se puede demonizar a aquellos que quieren tener casa en propiedad. Una herramienta, que puede llegar hasta el 25% del valor de la vivienda en función de su eficiencia energética, no exenta de algunos riesgos.

Normalmente, las entidades financieras conceden como máximo un 80% de financiación del precio de la vivienda que se va a comprar. Con el aval del 20%, se concedería al solicitante una hipoteca por el 100%. Por tanto, como explica Simone Colombelli, experto en hipotecas y portavoz de iAhorro, «un aval ayuda simplemente a saltar el primer escalón de acceso a la vivienda». Pero, como advierte, tiene su coste. «Si el banco, en vez de financiar el 80% del precio, financia el 100%, la cuota que tendrá que pagar el hipotecado cada mes subirá y, por tanto, también aumentará su riesgo de endeudamiento, lo que podría llevarnos a una nueva burbuja inmobiliaria», según avisa.

Por recomendación del Banco de España, las entidades financieras no suelen conceder hipotecas a aquellas personas que vayan a destinar más del 30 o del 35% de sus ingresos netos mensuales a devolver el préstamo hipotecario para minimizar precisamente los riesgos de impago. Si los hipotecados vuelven a obtener una financiación del 100%, «podríamos volver a lo que vivimos en 2008 con la burbuja inmobiliaria. En aquel momento, la gente pagaba cuotas mensuales por su hipoteca más altas de lo recomendado y, cuando llegó la crisis financiera, muchos se quedaron sin trabajo y dejaron de poder hacer frente a esas cuotas tan elevadas. Por eso, es muy importante seguir las recomendaciones del Banco de España y no superar esos porcentajes de endeudamiento que quedaron muy claros en la Ley Hipotecaria de 2019», según advierte el portavoz de iAhorro.

Valoración del riesgo

El propio regulador bancario tampoco parece cómodo con la idea de que los hipotecados sobrepasen ese límite de seguridad del 80%. El miércoles pasado, el director general de Economía y Estadística del organismo, Ángel Gavilán, aseguró durante la presentación del informe anual de 2022 de la entidad que la línea de créditos ICO para empresas puesta en marcha durante la pandemia tuvo unos efectos muy positivos, pero también aclaró que se trató de una herramienta que se puso en marcha en una situación «extraordinaria» y de forma «temporal», condiciones que no se dan a su entender en el caso de la línea para vivienda, un problema que considera estructural y mucho más profundo. «Tenemos que pensar si estamos ante un problema transitorio o estructural y si las percepciones de riesgo son las adecuadas o no», manifestó Gavilán. Y, para el director general de Economía y Estadísticas del Banco de España, la valoración de riesgo que hacen en este momento las entidades financieras, otorgando un máximo de financiación equivalente al 80% del valor de tasación de una vivienda, «es la adecuada».

Alfonso Jesús Torres, director del Grado de ADE en UNIE Universidad, considera que, si bien es cierto que los avales van a constituir un aumento de la cuantía que tengan que pagar los que se beneficien de ello, «los bancos tienen mecanismos para reducir el riesgo de impago, ya sea no concediendo el préstamo a aquellas personas cuya probabilidad de impago supere sus estándares, o bien ampliando el plazo de concesión del préstamo a cambio de tener cuotas adecuadas».

Precios más altos

Más allá de los potenciales riesgos financieros que puedan entrañar, medidas similares a estos avales también han tenido efectos adversos sobre los precios en otros países en los que se han aplicado. Inglaterra puso en marcha en 2013 el programa denominado «Help to buy» -Ayuda para comprar-, al que puso fin el pasado mes de marzo, para permitir a las familias con menos recursos obtener un préstamo hipotecario avalado por el Estado de hasta el 95% del valor de la casa. La ayuda, aunque ha posibilitado que 340.000 familias consigan un hogar, también ha contribuido a inflar los precios.

«El plan de ayuda para la compra de casas del gobierno ha hecho subir los precios de la vivienda en Inglaterra y no ha logrado ofrecer una buena relación calidad-precio para los contribuyentes», advierte un informe elaborado por la Cámara de los Lores británica que se dio a conocer a principios del ejercicio pasado. El documento añade que «con el actual esquema, los precios se inflan por encima del valor de las ayudas, sobre todo en áreas donde más se necesitan». A este respecto, el análisis abundaba en que el sistema «Help to buy» había provocado que en la capital británica y en aquellos puntos donde había más problemas de demanda, la ayuda se fuera directamente al precio.