Más vivienda usada a bajo precio y auge de la casa de la sierra

Si quiere comprar una vivienda en Madrid o venderla, el panorama venidero por la crisis sanitaria no es especialmente alentador. Los expertos pronostican una caída de los precios de las viviendas de segunda mano, el mantenimiento de las promociones en vías de construcción, que sufrirán un cierto retraso en las entregas, nula vivienda nueva y el aumento de la demanda de las hasta ahora segundas residencias en la sierra de Madrid o en poblaciones que se encuentren a menos de 50 kilómetros de la capital, muchas de las cuales se convertirán en primeras residencias o permanentes.

Es lo que vaticinan los expertos como Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas. Y es que los expertos juegan ya con la posibilidad de que el desempleo pueda dispararse hasta el 25 por ciento y los ingresos de los hogares sufran una merma importante a la par que los bancos endurecen las condiciones de las hipotecas y se elevan los tipos de interés.

¿Y qué ocurrirá con las viviendas de segunda mano? Salcedo cree que, al cierre de 2020, el número de transacciones se verá reducido en torno al 30% respecto a 2019, como consecuencia de más de un trimestre de parálisis en el que las visitas a las casas de los potenciales compradores se han visto frenadas. La idea es que, a partir de 2021, se reactivará el mercado de segunda mano. «En parte por la necesidad de hacer liquidez los propietarios, que les obligará a ajustar a la baja los precios, y en parte también por la demanda de oportunidad, que considere los inmuebles como un valor de refugio a unos precios especialmente atractivos».

Sin embargo, también se ve con cierto recelo en el sector, por el impacto que puede generar en la compra de vivienda usada, el anuncio por parte del Gobierno central de implantar un nuevo impuesto sobre el patrimonio a partir de un millón de euros, SI bien excluye a la vivienda habitual, se cree que puede tener un «efecto abandono» de posibles inversores futuros.

Lo cierto es que «las viviendas usadas sufrirán severos ajustes a la baja, sobre todo las de peor calidad, las que carezcan de servicios a veces tan sencillos como disponer de un ascensor o ser exteriores», asegura el experto. ¿Cual es la causa? Hay varias razones: una de ellas es que «la crisis hará salir al mercado una mayor oferta, que se enfrentará a una menor demanda, con menor disponibilidad económica y con mayor dificultad para conseguir que le concedan una hipoteca, además de ser más cara», añade. En su opinión, la tendencia de precios a la baja se moderará hasta 2022.

De momento, según los datos del índice inmobiliario Fotocasa, el precio de vivienda de segunda mano en Madrid ha registrado una caída del 1,4% en el mes de mayo y ha subido un 2% respecto al año pasado. El precio se sitúa en 3.079 euros el metro cuadrado. El estudio registra descensos del 61% en los municipios madrileños que van desde una caída del 0,01% en Parla hasta un 8,2% en El Álamo. Ha bajado en 25 de los 41 municipios.

¿Y qué ocurrirá con la vivienda nueva? El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios cree que en las viviendas nuevas, de las que apenas existe oferta disponible, el precio no se verá afectado o incluso puede que sufra un ligero repunte al alza, sobre todo en casas de mayor calidad , están mejor ubicadas o tienen mejores servicios, aunque el número de viviendas que ofrecen estas condiciones es muy reducido. La previsión es que las viviendas en construcción tampoco sufrirán ajustes a la baja «porque los constructores no tienen margen y la demanda superará a la oferta».

Salcedo cree que en circunstancias como la actual, se debería primar la rehabilitación del casco antiguo de las ciudades como Madrid, donde hay un número muy elevado de casas con más de 50 años, un gran número de ellas sin ascensor ni eficiencia energética. El consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid, David Pérez, asegura que el estado de alarma ha reducido la de compra de vivienda en más de un 40% y « afectando sobre todo a la obra nueva que caen a mínimos históricos. De hecho El Banco de España, Fedea y CEOE vaticinan caídas en los precios de más del 10%».

Incertidumbre

Respecto de la obra, es consciente de que costará iniciar nuevas promociones por la incertidumbre del mercado y la restricción del crédito hipotecario. Mientras, la compra-venta de segunda mano «tendrá un ajuste significativo de precios, sobre todo si no ofrece valores añadidos. Una opción importante será el «build to rent», promover para alquilar, donde se desarrollarán o comprarán promociones enteras con destino al alquiler».

Un ejemplo de ello es el Plan Vive Madrid, que pretende ofertar alquiler a precio asequible. Pérez asegura que se habrá 15.000 nuevas viviendas en esta legislatura. Otra de las opciones de futuro que baraja la consejería es la rehabilitación de edificios para renovar el parque residencial y generar tejido constructivo». Aunque «sin políticas transversales fiscales, financieras, de promoción, flexibilización administrativa y ayudas directas el futuro del sector no será fácil».