¿Por qué suben los alquileres?

De acuerdo con el Banco de España, los alquileres en varias ciudades españolas ya han regresado a sus máximos precrisis, con un fuerte repunte que incuestionablemente dificulta el acceso de muchas familias a una vivienda en la que poder desarrollar sus vidas. Sólo en Madrid y Barcelona, los arrendamientos han aumentado entre un 40% y un 50% desde 2013. ¿Cuál es la causa de este alza de precios? De acuerdo con la izquierda, existen tres grandes «cocos» que explicarían este fenómeno: las viviendas vacías, las socimis y los alquileres turísticos. En realidad, ninguno de los tres factores puede explicar el fenómeno que estamos viviendo.

Primero, el número de viviendas vacías no está aumentando, sino que lleva años reduciéndose. En el caso específico de Madrid, las viviendas no principales (aquellas que no son el alojamiento principal de ninguna familia) llegaron a superar las 600.000 en el año 2001 (el 25% del total); se redujeron hasta las 520.000 en 2007 (el 17% del total); continuaron descendiendo hasta las 325.000 (el 11% del total) en 2013; y a día de hoy se ubican en 290.000 (menos del 10% del total). Parece obvio que un stock de viviendas vacías decreciente no puede explicar por sí solo unos precios crecientes.

Segundo, la penetración de las socimis en el mercado residencial español todavía es muy limitada. Se estima que estos fondos apenas concentran el 4% del total del stock de viviendas en alquiler, lo que les incapacita para poder alterar los precios. Tan es así que, entre las grandes socimis que operan en España (Merlín, Colonial, Hispania y Lar), el alquiler residencial es residual. La mayor parte de su actividad se concentra en el mercado de oficinas, locales comerciales y hoteles. Hispania apenas posee un 10% de su cartera en inmuebles residenciales y Lar, un 6%, porcentajes irrelevantes para explicar las fluctuaciones del mercado. Además, y en todo caso, recordemos que regulatoriamente un mínimo del 80% de la cartera de las socimis ha de estar en alquiler, de modo que tampoco cuentan con capacidad para restringir la oferta.

Y tercero, el alquiler turístico tampoco ha desempeñado una gran influencia en este incremento de precios. El mejor estudio elaborado hasta la fecha con respecto a Barcelona nos indica que la plataforma Airbnb sólo contribuyó a encarecer los alquileres un 4% entre 2009 y 2016. O dicho de otra forma, no es que su influencia haya sido nula, pero desde luego no es, ni de lejos, el principal responsable de este proceso.

Entonces, ¿quién tiene la culpa? En esencia, la recuperación económica y la creciente demanda de vivienda. Por ejemplo, entre 2013 y 2018, el conjunto de rentas salariales en manos de los madrileños ha pasado de 98.000 millones de euros a 115.000 millones de euros, esto es, han aumentado en 17.000 millones. Si suponemos que un tercio de esas nuevas rentas se han dedicado a comprar o alquilar vivienda, llegamos a la conclusión de que, sólo desde el lado de los trabajadores madrileños, han entrado en el mercado inmobiliario regional más de 5.000 millones de euros desde 2013 –en realidad, mucho más, dado que los compradores de vivienda se apalancan hipotecariamente sobre esas sumas monetarias–. Mucha más demanda que, sin embargo, no se ha encontrado con una oferta apreciablemente mayor –debido a las restricciones urbanísticas que promueve la izquierda–, lo que ha redundado en un encarecimiento de precios.

En suma, los responsables del alza de los alquileres no hay que buscarlos ni en los propietarios de viviendas vacías, ni en las socimis, ni en los alquileres turísticos, sino en los consistorios que limitan la oferta de suelo edificable y que, al congelar la oferta de inmuebles en un contexto de demanda expansiva, han provocado un estallido de los precios.