¿Hasta cuándo puedo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios abusivos?

El consumidor tiene la razón, pero no de forma indefinida. Tras varios cambios de criterio, en 2019 el Tribunal Supremo fijó el reparto de los gastos de manera que los consumidores solo podían reclamar la mitad del coste de la formalización. Para algunos, la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) vino a ratificar lo resuelto por el Supremo y para otros amplió la posibilidad de reclamación a la totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca. Actualmente, y según las cifras de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), en torno a ocho millones de clientes de las entidades financieras podrían reclamar la devolución de gastos de formalización hipotecarios abusivos. Tanto si se interpreta de una forma como de otra, las devoluciones tienen fecha de caducidad, lo que reduciría considerablemente la cifra de afectados con derecho a indemnización. En concreto, el plazo es de 10 años según la Audiencia Provincial de Barcelona.

¿Por qué los gastos son nulos?

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo hizo pública una sentencia en la que se declaraba abusiva la imposición de la totalidad de los gastos de formalización de una hipoteca al cliente, ya que no existía un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría.

¿Qué se puede reclamar?

Este pasado 16 de julio el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) falló que si se declara nula una cláusula abusiva el banco deberá devolver al consumidor la totalidad de los gastos de formalización de hipoteca. Para el tribunal eso es así, salvo que las disposiciones de derecho nacional aplicables impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos. Esto implica que se pueden reclamar todos los gastos de constitución y cancelación de una hipoteca a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

No obstante, la sentencia cuenta con otra interpretación posible. Según el comparador online Helpmycash, teniendo en cuenta la excepción “salvo que el derecho nacional disponga lo contrario”, como el derecho nacional establece que el cliente tenía que pagar algunas costas (como hace la jurisprudencia del Supremo), permite que “se deniegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos”. En tal caso, el reembolso solo sería de la mitad de los gastos abonados. Por lo tanto, el comparador estima que se podría recuperar la mitad de los gastos de notaría; la mitad de los de gestoría, todos los de registro y, el IAJD seguiría corriendo a cargo del cliente.

¿A cuánto ascienden la devolución?

El comparador online pone un ejemplo práctico. Para un hipoteca de 150.000 euros contratada en 2010 en la que el banco cobró más gastos de constitución de los que debía, la devolución debería ascender a 430 euros en gastos de notaría, 375 euros en gastos de registro y 200 en gastos de gestoría. En total, 1.005 euros. Además, si su comisión de apertura fuera declarada abusiva, podría recuperar lo pagado por ella. En este ejemplo, para una comisión media del 0,5%, su coste sería de 750 euros. No obstante, la comisión de apertura puede ser mayor, alcanzando un 2% o 3%. En tal caso, la devolución sería de hasta 4.500 euros para una hipoteca de 150.000 euros con una comisión de apertura del 3%. Para tener el montante final, a los gastos de registro y la comisión de apertura hay que sumarle el ahorro de las costas procesales, que corren a cargo de la entidad.

¿Hasta cuándo?

La Audiencia Provincial de Barcelona ha dictaminado que la acción para reclamar estos gastos incurridos en la concesión de un préstamo hipotecario es prescriptible. “De esta manera, los gastos pagados hace 10 añoso más no se podrán reclamar, sino se han reclamado ya, lo que repercutirá en que miles de reclamaciones serán desestimadas”, analiza David Viladecans Jiménez, director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit. “Y debe contarse desde el día en que se pagó la última de las facturas de los gastos”, añade.

“Esta postura no queda en entredicho por la STJUE de fecha 16/07/2020, dado garantiza el principio de efectividad, atendido que el plazo es largo, al pagar la última factura el consumidor conoce el perjuicio sufrido y porque la prescripción es fácilmente interrumpible con una mera reclamación en la oficina bancaria o vía correo electrónico”, subraya David Viladecans Jiménez.

Consecuencias de esta sentencia

Además de desaparecer el derecho a reclamar para quienes firmaron una hipoteca con gastos abonados hace 10 años o más, para la banca supondrá una reducción de costes, “al dejar fuera de indemnización los gastos de muchas hipotecas otorgadas”, añade Viladecans. Este pronunciamiento tiene vigencia en el ámbito provincial, por lo que afecta a las reclamaciones realizadas en la provincia de Barcelona. No obstante, analiza Viladecans Jiménez, “es previsible que otras audiencias, como ya ha pasado en otras ocasiones, hagan suyo este argumentario y se pronuncien en la misma línea”.