Comprar vivienda, mejor opción que alquilar... si tiene ahorros

Existe una corriente de pensamiento bastante extendida en España que asegura que alquilar una vivienda es poco menos que tirar el dinero. Y lo es, afirman sus defensores, porque el inquilino, tras el pago de miles de euros, no tiene derecho alguno de propiedad sobre el inmueble en el que ha vivido durante meses o años. Lo cierto es que, en vista de cómo han evolucionado los precios de adquisición y arrendamiento en los últimos años, los que han optado por la compra se han beneficiado de un pago mensual por su vivienda que se ha mantenido más o menos estable desde 2010. Por contra, los precios de los alquileres se han disparado del orden de un 40% desde entonces. Los números, a primera vista, dirían que los que apostaron por comprar en lugar de alquilar acertaron. Pero no hay que perder de vista que hay una gran condicionante que impidió a muchos elegir: no todo el mundo puede optar por comprar una vivienda dado que no tiene los importantes ahorros que se necesitan para afrontar el gran desembolso inicial que exige la adquisición de una vivienda.

Las cuotas hipotecarias, como reflejan los datos de los Registradores de la Propiedad, se han mantenido más o menos estables en la última década. A finales de 2010, el pago medio mensual por un préstamo hipotecario era de 582 euros. En el primer trimestre de este año apenas había subido dos euros, hasta los 584 euros. Por el camino, se han mantenido más o menos constantes, tocando los 600 euros en 2013 y cayendo incluso al entorno de los 550 euros en 2017, una vez que las políticas monetarias expansivas se asentaran en Europa.

Las hipotecas se han beneficiado durante estos años de la política de bajos tipos de interés impulsada por el Banco Central Europeo (BCE) para impulsar la recuperación tras la crisis de 2008. Desde principios de 2016, se mantienen en el 0%, lo que ha empujado al euribor a terreno negativo (este mes transita en el entorno del -0,486% tras volver a bajar). Y dado que la mayoría de las hipotecas en España son variables y están referenciadas al euribor, las cuotas están contenidas, con los intereses hipotecarios en mínimos históricos.Tendencia que, a corto plazo, se va a mantener porque se espera que el índice de referencia se mantenga en negativo varios años. Esta circunstancia está empujando a la banca a ofrecer hipotecas a tipo fijo a precios más atractivos para compensar los ingresos que se les escapan con las variables.

La escalada de las rentas

Mientras las cuotas hipotecarias descendían desde los máximos de 850 euros mensuales de media que tocaron en 2007 hasta el entorno de los 600 euros en 2010, los alquileres iniciaban ese mismo ejercicio el camino contrario, acumulando subida tras subida. Según los datos de idealista, la renta media se situó a cierre del pasado mayo en 10,7 euros el metro cuadrado, frente a los 7,7 euros que se pagaban en 2010. Es decir, que se ha disparado un 40%. Fotocasa también ha constatado una vertiginosa escalada de las rentas. De acuerdo con los datos de este portal inmobiliario, los alquileres cerraron 2020 con un incremento anual del 4,6%, hasta situarse en 10,65 euros por metro cuadrado. En los últimos años, este portal ha constatado aumentos del 4,9% en 2015; del 5,8% en 2016; del 18,6% en 2017; del 8,8% en 2018 y del 5,1% en 2019. No obstante, Fotocasa calcula un incremento algo inferior de los precios de las rentas al de idealista, del 32,3%.

Como explicó el Banco de España en un análisis sobre el mercado inmobiliario previo a la pandemia, un conjunto de determinantes económicos y demográficos habrían contribuido al auge de la demanda de alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los precios en este mercado en la pasada década. Y detrás de ellos, añadía, está la creciente demanda de alquiler impulsada por las condiciones precarias del mercado laboral.

Desde la recuperación económica iniciada en 2013, la institución que dirige Pablo Hernández de Cos ha observado la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos presentes y futuros por la elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos o la mayor relevancia de la jornada reducida. “La combinación de bajos ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda. La dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda familiar”, concluía el Banco de España.

Lo que no da el banco

El ahorro necesario para adquirir una vivienda no es cosa menor. Según cálculos del comparador Kelisto, hay que tener ahorrado un 32% del valor de la vivienda, pues la entrada de una hipoteca es del 20% y los gastos suponen otro 12% aproximadamente. Lo habitual es que casi ninguna entidad financiera ofrezca una hipoteca por más del 80% del valor de la casa, lo que obliga a ese pago inicial equivalente al 20% de su precio. En cuanto a los gastos, Kelisto los estima en 18.000 euros en el caso de una vivienda con un precio medio de 150.000 euros.

Este ahorro inicial, prácticamente imposible de conseguir con las actuales condiciones laborales, “podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo al incremento de la demanda de alquiler”, sostenía el estudio.

En otro estudio sobre la cuestión de CaixaBank Research titulado “Sube al alquiler en España” también se apuntaba a que otros factores habían contribuido a reforzar esta tendencia al alquiler entre las nuevas generaciones, como un cambio de las preferencias a favor del uso frente a la propiedad y una mayor movilidad geográfica. Asimismo, los cambios fiscales introducidos en 2013, que suprimieron la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF y elevaron el IVA de las viviendas nuevas del 4% al 10% han dejado de favorecer fiscalmente la compra de vivienda.

El problema de la oferta

Junto al aumento de la demanda, la escasez de oferta ha contribuido todavía más a tensionar los precios. España adolece de un parque social de vivienda en alquiler potente, algo que todos los expertos reclaman para contener los precios en lugar de medidas intervencionistas. La vivienda socialsupone tan solo el 2,5% del parque de vivienda total en España, muy por detrás del 10% de media de la Unión Europea, y del 24% y el 30% de países como Austria y Países Bajos, respectivamente, como refleja el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Según un estudio desarrollado por Atlas Real Estate y Gesvalt, en España es necesario desarrollar más de un millón de viviendas en alquiler asequible. Otro estudio de Savills Aguirre Newman eleve tal déficit a los dos millones.

En los planes del Mitma está edificar 20.000 viviendas de este tipo en los próximos años, cantidad que espera pueda verse incrementada hasta las 100.000 unidades con la ayuda del sector privado y las aportaciones de las ayudas de la UE. Además, en el Plan de Vivienda 2022-2025, se recoge el uso de viviendas de la Sareb para alquileres por entre 150 y 350 euros para colectivos vulnerables o la subvención con hasta 50.000 euros de promociones privadas para viviendas destinadas a alquiler con precios regulados.

Desde el sector también se ha reclamado en numerosas ocasiones mayor seguridad jurídica para proteger a aquellos propietarios que quieran poner su vivienda en alquiler. También consideran que los incentivos fiscales ayudarían, algo que el PSOE recoge en su planteamiento para la futura Ley de Vivienda que está negociando con Podemos. Porque lo que parece claro es que aunque los precios del alquiler durante la pandemia se han contenido -idealista incluso habla de una bajada de más del 3% entre los meses de marzo de 2020 y 2021- porque circunstancias coyunturales como el teletrabajo, los estudios a distancia o la salida al mercado de alquiler convencional de muchos pisos vacacionales han provocado una caída de demanda y una subida de oferta, cuando la situación se estabilice, la demanda perdida volverá. Y, sin oferta, habrá más tensiones en los precios. Soluciones como la colaboración público-privada, como defiende la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), pueden ser una alternativa.