Donar el usufructo de una vivienda a un hijo le permitirá pagar menos impuestos

El 2022 se acerca y con él el temor a una subida de impuestos. Los cambios fiscales que entrarán en vigor el 1 de enero de 2022 en el marco de la ley de lucha contra el fraude fiscal, como la introducción del valor de referencia del Catastro como base imponible de los tributos patrimoniales, han motivado la formalización de donaciones de vivienda con el objetivo de ahorrar en el pago de impuestos antes de que acabe el año, en comparación con el coste que conlleva heredar. Sin embargo, una alternativa quizás más desconocida y aún más económica que la donación en pleno dominio de la vivienda, que incluye tanto el usufructo como la propiedad, es la donación solo del usufructo.

En qué consiste ser usufructuario de una vivienda

“Ser usufructuario significa poder disfrutar de la vivienda, aunque no sea el propietario, pero con la obligación de conservarla. Sólo la persona que sea propietaria y usufructuaria podrá ser considerada titular del pleno dominio del inmueble”, explica Idealista. De esta manera, el usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a arrendarla, si quisiera, pasando a ser de su propiedad las rentas o rendimientos que genere el inmueble. Pero también tiene obligaciones, como cuidar la casa y conservarla, así como asumir el coste de las cargas y reparaciones ordinarias, y el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Mientras, el propietario sólo pagará las reparaciones extraordinarias y los gastos de la comunidad de propietarios. Además, hay que tener en cuenta que el usufructo de un piso donado podrá constituirse con carácter temporal o vitalicio y a favor de una o varias personas.

Por qué interesa donar el usufructo de la vivienda y no la propiedad

La donación de una vivienda en pleno dominio, es decir, incluida su propiedad, está gravada por tres impuestos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF. El que recibe la donación (donatario) debe pagar el primero en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, y la plusvalía municipal. Mientras que el donante deberá pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que ha experimentado tras la transmisión de la casa.

“La donación del usufructo de una vivienda, por el contrario, puede resultar fiscalmente de interés por un doble motivo. Dado que permitirá a los donantes, si el inmueble está arrendado, declarar menos ingresos por alquiler y pagar menos IRPF. Y además abaratará los costes fiscales de la donación que en algunas autonomías pueden resultar muy elevados”, recoge Idealista. El despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados recoge qué fiscalidad tiene la donación del usufructo de una vivienda.

Valoración del usufructo y pago del Impuesto de Donaciones

Donar únicamente el usufructo de la vivienda abaratará los costes fiscales de la operación, al tener el usufructo del bien donado un valor inferior al del inmueble en pleno dominio. Lo habitual en estos casos es que el usufructo donado sea de carácter vitalicio. En este caso, su valor se calculará, aplicando las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD), mediante la siguiente fórmula (89-edad del usufructuario x valor total del piso).

De este modo, si un contribuyente de 50 años recibe en donación el usufructo de un inmueble, cuyo valor es de 200.000 euros, la valoración del usufructo será de tan solo 78.000 euros. Y ello, teniendo en cuenta que el usufructo solo supondrá un 39% del valor total del inmueble (89 - 50 = 39%). Y que el 39% del valor del inmueble, son 78.000 euros (200.000 x 39%).

Pago del impuesto de plusvalía municipal

Como indica Ático Jurídico, el donatario deberá asumir el pago del Impuesto de Donaciones por la cesión gratuita del usufructo del piso, valorado como antes se ha indicado. Y también el pago de la plusvalía municipal. Y es que, este impuesto no grava solo la adquisición por donación de los terrenos, sino también la constitución sobre los mismos de derechos reales de goce y disfrute, como es el derecho de usufructo.

Si la donación se ha realizado a partir de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto (Real Decreto-Ley 26/2021), el impuesto se calculará aplicando los nuevos coeficientes aprobados, y que gravan también la constitución de derechos reales en un período inferior al año. No obstante, en este caso los porcentajes previstos en la ley, se aplicarán sobre la parte del valor catastral del terreno, que represente el valor del usufructo, calculado mediante la aplicación de las normas fijadas a efectos del ITPAJD.

En principio, y para la constitución de derechos reales de goce y disfrute, limitativos del dominio, como es el usufructo, no se prevé la posibilidad de calcular la base imponible atendiendo al incremento de valor realmente obtenido.

Pago del IRPF

Por último, estas donaciones también quedan gravadas en el IRPF. Si el donante es titular del pleno dominio del inmueble, la transmisión del usufructo tributará como rendimiento del capital inmobiliario, que se valorará a precio de mercado. Y que no podrá ser inferior al valor señalado en el artículo 85 de la Ley del IRPF.

Por el contrario, si el donante es únicamente titular del derecho de usufructo que se cede gratuitamente, la operación tributará como ganancia patrimonial por la ganancia obtenida, en caso de que esta se produzca. Y ello, por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del derecho de usufructo.

No obstante, y según prevé el artículo 37.1k de la Ley 35/2006, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, deberá reducirse el valor de adquisición del derecho, de forma proporcional, al tiempo durante el cual el titular no hubiese percibido rendimientos del capital inmobiliario.