¿Cancelación o subrogación hipotecaria? Este es el coste por cambiar de entidad bancaria

Comprar una casa entra en los planes de futuro de muchas personas y supone una de las inversiones más significativas que deberán hacer a lo largo de sus vidas. Por tanto, dado que un inmueble puede superar fácilmente los cientos de miles de euros e incluso superar el millón, lo más habitual es solicitar un crédito hipotecario al banco para que nos facilite la adquisición de nuestro hogar soñado.

Es por ello que los préstamos hipotecarios nos acompañan durante gran parte de nuestra vida, aunque las condiciones van variando. Tanto es así, que aquellos créditos a tipo variable y mixto se llevan enfrentando desde meses a un encarecimiento histórico en el país debido a un euríbor que sigue sin tocar techo. Por tanto, miles de hipotecados están viendo como su cuota mensual se va encareciendo poco a poco, haciendo que muchos de ellos se lleguen a plantear el cambio de sus préstamos de tipo variable a fijos.

Sin embargo, ¿este cambio es la mejor opción? ¿Realmente compensa? Optar por una subrogación, cancelación o novación para mejorar las condiciones hipotecarias “depende de las condiciones previas que tuviese el hipotecado”, tal y como explica el director de Desarrollo de Negocio del intermediario de hipotecas Hipoo, Juan Pedro Zamora. Asimismo, apunta que la persona que quiera llevar a cabo este cambio debe saber que “genera costes añadidos que se tendrán que tener en consideración”.

La subrogación hipotecaria es un procedimiento que consiste en modificar las condiciones iniciales en las que se firmó dicha hipoteca, por lo que se cambia la hipoteca de un banco a otro en el que se puedan negociar aspectos como las comisiones o tipos de interés. En lo que respecta a la cancelación hipotecaria, en esta situación se crea una nueva hipoteca con otro banco con el importe a pagar. No obstante, pese a que la subrogación puede llegar a tardar varios meses, esta tiene un coste inferior a la cancelación, ya que no se debe pagar una cancelación registral, aunque esta últim asegura una tramitación hipotecaria más rápida. Además, las personas hipotecadas deben tener en cuenta que la comisión por cancelación se aplica al capital amortizado, y la de subrogación al capital pendiente.

En esta línea, desde el equipo de Ventas de Hipoo han determinado el gasto que supondrá la mejora de las condiciones hipotecarias ya sea bien a través de la cancelación o subrogación.

En lo que a gasto de cancelación se refiere, la persona hipotecada debe tener en cuenta que el coste es la suma de una comisión por cancelación, el pago de la tasación (500 euros aproximadamente) y la cancelación registral de la hipoteca (alrededor de 1.000 euros).

• Cancelación de una hipoteca a tipo fijo: La comisión será de un 2% del capital amortizado hasta la fecha, si se hace en los diez primeros años de vida del crédito. No obstante, si la cancelación supera los diez primeros años, la comisión será del 1,5% del capital amortizado.
• Cancelación de una hipoteca a tipo variable: Si se hace dentro de los 3 primeros años, la comisión será de un 0,25% del capital amortizado; si se produce entre el cuarto y el quinto año, la comisión será del 0,15%; mientras que, si se ejecuta pasados cinco años no habrá comisión.

En cuanto al gasto por subrogación, su coste es la suma de una comisión por subrogación y el pago de la tasación (unos 500 euros).

• Si la subrogación se realiza sobre una hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019, las comisiones son iguales que las indicadas anteriormente por cancelación aunque en este caso se aplican al capital pendiente.
• Si la subrogación se realiza sobre una hipoteca anterior a la fecha previamente mencionada, la comisión tendrá un rango de porcentaje sobre el capital pendiente del 0,25% al 1%.

No obstante, las comisiones dispuestas pueden sufrir modificaciones si son negociadas con las entidades bancarias de forma individualizada, siempre y cuando estén dentro de los estándares delimitados.