El auge del ladrillo como activo refugio tensiona aún más el mercado de la vivienda

En un escenario económico global caracterizado por la volatilidad financiera y la escasa rentabilidad de los productos de ahorro tradicionales, la vivienda se ha erigido como uno de los principales activos refugio para los inversores. Esta tendencia se ha consolidado en los últimos años, según el informe elaborado por Metrovacesa Research, que señala un aumento significativo en la proporción de compradores que adquieren inmuebles con fines puramente de inversión.

El estudio destaca que la inversión inmobiliaria ha triplicado su peso respecto al total de activos adquiridos. Si hace unos años solo el 5% de los compradores adquirían una vivienda con la intención de obtener rentabilidad, hoy esa cifra se sitúa en el 18%. Un crecimiento que no es casual, sino una respuesta racional a un entorno donde otras alternativas pierden atractivo.

En este contexto de incertidumbre, los activos tangibles como el oro o los bienes raíces están ganando protagonismo. En el caso español, donde la cultura de la propiedad está profundamente arraigada, el ladrillo mantiene una fortaleza, y lo inversores lo consideran un valor especialmente seguro.

“El auge inversor responde de forma racional al entorno actual”, explica el informe de Metrovacesa. Y es que, mientras el acceso a la vivienda como bien de uso se complica, debido el encarecimiento del crédito hipotecario, la falta de oferta y la falta del suelo, su atractivo como valor financiero se refuerza.

La rentabilidad media bruta del alquiler de vivienda en España se situó en el 6,7% en 2024, experimentando un aumento de 0,3 puntos respecto a 2023, principalmente debido a una subida del 14% en los precios de los alquileres que superó el incremento del 8,4% en los precios de compra, según datos de Fotocasa

Pese a la subida del Euríbor (en 2023, se situó por encima del 4%) los inversores con liquidez han encontrado oportunidades de compra, lo que ha polarizado el mercado entre aquellos compradores que dependen del crédito y quienes disponen de liquidez previa, ya sea por ahorro, apoyo familiar o patrimonio acumulado, ganando cada vez más peso un grupo de compradores con capacidad para adquirir una vivienda sin endeudarse.

El auge del inversor está teniendo efectos claros sobre el mercado residencial. Uno de los más evidentes es la competencia directa con los compradores que buscan una vivienda habitual. Ambos perfiles, tanto el de inversores y usuarios finales, operan en un entorno de oferta limitada, lo que genera presión sobre los precios.

En 2024, España sumó 449.000 nuevos habitantes, pero solo se crearon 136.000 hogares. A pesar del repunte en la actividad promotora (los visados de obra nueva aumentaron un 18 %), la oferta no responde al crecimiento poblacional ni a las nuevas formas de demanda. Este desequilibrio provoca un incremento continuo del precio, tanto de compra como de alquiler. En junio de 2025, el precio medio de la vivienda en España se situó en 1.982 euros por metro cuadrado, según Tinsa, con un incremento interanual del 4,3%. El alquiler, por su parte, alcanzó máximos históricos en ciudades como Barcelona y Madrid,

Perfil del inversor

El inversor actual no responde únicamente al perfil clásico de gran tenedor o fondo institucional. Cada vez más pequeños ahorradores, particulares con cierta capacidad financiera o propietarios de segunda vivienda, deciden canalizar su patrimonio hacia el sector inmobiliario. El modelo de inversión es variado: desde la compra para alquiler turístico o de temporada, hasta la adquisición de viviendas en barrios en transformación o zonas periurbanas con alta demanda.

También se ha multiplicado el interés por los activos alternativos dentro del inmobiliario, como los "coliving", residencias de estudiantes o el "build to rent". Este último modelo, que consiste en promover vivienda específicamente para alquilar, ha captado la atención de numerosos fondos y sociedades de inversión que buscan ingresos estables en el largo plazo.

El futuro del mercado está marcado por una tensión estructural entre oferta y demanda, que previsiblemente mantendrá la vivienda como un activo rentable.