La vivienda en España afronta una crisis sin precedentes. Una burbuja que se hace cada vez más grande ante la escasez de pisos y casas y la subida de precios que hace inaccesible la compra y casi también el alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Y en muchos casos, esto obliga a la mayoría de personas a inclinarse por las viviendas de segunda mano, que sin embargo, cuenta con problemas que "muy pocos conocen", tal y como explica Edu Saz, arquitecto y experto del sector inmobiliario.

Y es que resulta en la opción más económica ante la gran crisis de acceso a la vivienda en nuestro país. El precio del metro cuadrado alcanza en España los 14,5 euros, según Idealista, en un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda. Por ejemplo, un piso de 80 metros cuadrados que hace quince años costaba unos 616 euros al mes (hablando de alquiler), hoy está en 1.160 euros mensuales. Y ya comprar una casa es una odisea, pues están en máximos históricos.

Mientras, el precio de la vivienda usada en España ha acelerado su crecimiento en el tercer trimestre de 2024, con un precio medio por metro cuadrado que se sitúa en 2.517 euros, según el último índice de Idealista. Una subida interanual del 15,3% y un incremento trimestral del 3,2%.

Edu Saz, arquitecto: "Si compras una vivienda de segunda mano, atento al estado del edificio"

"Vivimos en una época donde la escasez de vivienda es evidente, y muchas personas se ven obligadas a recurrir al mercado de segunda mano debido a la falta de obra nueva", explica Edu Saz, arquitecto experimentado en inversiones inmobiliarias y que también es creador de contenido en YouTube, donde comparte algunos consejos, datos, curiosidades e información acerca del mercado inmobiliario.

Si bien la opción de una casa de segunda mano es la más atractiva, ya que cuenta con precios más accesibles y mayor oferta en zonas céntricas, así como la posibilidad de remodelar a nuestro gusto, existen diversos riesgos que debemos revisar, tal y como indica el experto. El primero de ellos, la estructura del inmueble, pues es fundamental saber qué tipo de estructura tiene la propiedad.

"Es una de las pocas cosas que no podemos cambiar por completo", advierte, haciendo hincapié en que normalmente, las viviendas antiguas presentan estructuras de pilares y vigas o muros de carga. "La mejor forma de saber si algo es estructura o no, es tocando con los nudillos para ver si suena hueco o suena macizo", comenta el arquitecto.

En este contexto, advierte que modificar una estructura con muros de carga puede ser complejo y costoso, ya que requiere de licencias de obra y permisos especiales. "Lo importante si tenemos muros de carga, es ver dónde nos caen. Si son perimetrales y simplemente van por fachada o por la pared, que nos divide con otra propiedad, no hay problema", explica, añadiendo que "si alguno nos corta longitudinalmente nuestra vivienda, entonces prácticamente no podremos cambiar nada".

"No podremos ampliar espacios, que es lo que se suele querer en casas muy compartimentadas, a no ser que sustituyamos ese muro de carga total o parcialmente por un cargadero", comenta.

Por eso, también es importante saber el estado del edificio, y así, Saz aconseja pedir siempre las últimas actas de la comunidad antes de firmar.

De la luz a las bajantes o las salidas de humos: el arquitecto Edu Saz advierte de los riesgos de comprar una vivienda de segunda mano

Por otro lado, se encuentra el caso de las bajantes, puesto que en muchas viviendas antiguas, los baños y las cocinas están dispuestas de tal manera que comparten bajantes, algo que debemos tener en cuenta sobre todo si pensamos en hacer cambios que repercutan a estos dos cuartos de la casa, ya que "muchas veces al comprar una vivienda de segunda mano queremos sacar un nuevo baño donde antes no lo había o mover la cocina de la parte trasera de la vivienda".

"En general siempre vamos a intentar, como opción inicial, no mover mucho los baños de las bajantes, concretamente el inodoro, porque es el que tiene el tubo de salida más grande y para darle pendiente suficiente no debemos alejarnos más de en torno a 1,5 metros aproximadamente. Las cocinas sí que podemos alejarlas más, según el código técnico de la edificación, hasta un máximo de 4 metros".

Por último, se encuentra la luz y las salidas de humos y cocinas. En este último caso, debemos saber que mover una cocina o instalar una caldera nueva puede ser complicado si la vivienda no cuenta con una salida adecuada. "Otra cosa que hay que fijarse es si tenemos toma de gas, que no todos los edificios la tienen, o si tenemos, por ejemplo, calefacción central, para ver dónde nos caen las montantes de la calefacción, que al final son tuberías verticales que, por norma general, no vamos a poder mover".

Con respecto a la electricidad, Saz recuerda que cambiando la distribución "podemos conseguir mejorar este aspecto, ya que las viviendas antiguas suelen estar bastante más compartimentadas de lo que demandamos actualmente, pero sí que tenemos que fijarnos en aquellos aspectos que tienen que ver con la luz y que no podemos cambiar, como la orientación y el tamaño de los huecos de ventana. Así, hace hincapié en conocer cómo es la electricidad del edificio, ya que "las reformas eléctricas pueden implicar un gasto considerable".

España, ante la peor crisis de vivienda de su historia: subida de precios que afecta a todo el país y dificulta la compra o alquiler

En los últimos doce meses, ni una sola Comunidad Autónoma se ha librado del incremento de los precios de la vivienda, con la Comunidad de Madrid a la cabeza ((+21,7%). También registran subidas de dos dígitos Andalucía (+19,8%), Región de Murcia (+18,6%), Cantabria (+18,5%), Comunitat Valenciana (+16,9%), Asturias (+13,6%), Canarias (+13,4%), Baleares (+11,6%) y Euskadi (+10,3%).

Por debajo de la media nacional destacan Extremadura (+1,7%), Navarra (+3,0%), Aragón (+3,7%), Galicia (+4,3%) y La Rioja (+4,4%).