El mercado hipotecario atraviesa un momento de intensa actividad, en un contexto marcado por una crisis de vivienda que continúa agudizándose. El tercer trimestre de 2025 registró el valor medio por metro cuadrado más alto de la historia, con 2.153,4 euros, lo que supone un aumento interanual del 12,1% y supera ampliamente los niveles previos a la crisis de 2008, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. A esta escalada se suma la estimación del Banco de España, que sitúa en 700.000 las viviendas necesarias para cubrir la demanda, una brecha que explica la presión al alza sobre los precios y las crecientes dificultades de acceso para miles de hogares.

En paralelo al encarecimiento de la vivienda, el mercado hipotecario mostró un notable impulso durante el último año. En el conjunto de 2024 se firmaron 423.761 hipotecas sobre viviendas, lo que representa un aumento del 11,2% respecto al ejercicio anterior. El capital prestado alcanzó 61.730,5 millones, con un incremento del 14,2%, mientras que el importe medio creció un 2,7% hasta situarse en 145.673 euros. La demanda crediticia se mantuvo firme, pese al fuerte incremento de precios, reflejando el esfuerzo de las familias por acceder a la compra en un entorno cada vez más restrictivo.

La tendencia continuó durante el inicio del nuevo ejercicio, con un septiembre especialmente dinámico. Ese mes se registraron 46.120 operaciones, un 12,2% más que en el mismo periodo del año anterior, lo que supone la cifra más alta en un mes de septiembre desde 2010 y el nivel más elevado en cualquier mes desde octubre del año pasado, según los datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, este repunte se ve ensombrecido por el encarecimiento de las hipotecas y por la incertidumbre que generan los tipos de interés, un factor que golpea especialmente a los compradores primerizos que ven la emancipación cada vez más distante.

Las hipotecas se endurecen con intereses más altos

Montse Cespedosa, asesora financiera y experta en hipotecas que acumula miles de seguidores en redes sociales con motivo de sus publicaciones divulgativas sobre distintos aspectos del mundo de la economía, explica la realidad que no se contempla a nivel general del mercado hipotecario. "Estamos a un pelo de que se nos acaben las hipotecas fijas por debajo del 2% y voy a explicarte el por qué", comienza explicando la experta en relación a los motivos que hay detrás de este inminente peligro. A los problemas de la vivienda ya mencionados se le une el endurecimiento en la accesibilidad de las hipotecas con tipos de intereses bajos.

"El Euribor sigue de subida y nos dejará un noviembre con una media aproximada de 2,2%, siendo la cuarta subida consecutiva", declara. Esta estadística confirma una tendencia ascendente que podría tener efectos a gran escala si siguie subiendo el índice. Por el momento, a fecha 2 de diciembre, el dato se mantiene en el 2.244% lo que representa una diferencia de 0.017 en tan solo un día, es decir, continua subiendo en la entrada del último mes del año. "El IRS (Interest Rate Swap)a veinticinco y a treinta años está por encima del tres por ciento", agrega. Otra cifra alarmante que complementa la anterior.

Los bancos endurecen las condiciones de las hipotecas

Sin embargo, para los más inexpertos en materia hipotecaria surge la siguiente duda, ¿en qué se traduce toda esta información? La respuesta a esta cuestión recae sobre los requerimientos que la banca exige para conceder una hipoteca. Al contar con requisitos más restrictivos, el acceso a una vivienda con este contrato será todavía más complejo. "Contacta con quien esté tramitando una hipoteca para que cierre lo antes posible la negociación porque la banca endurece riesgos y condiciones", concluye como aviso final a sus seguidores. De esta manera, el asesoramiento cobrará un papel fundamental durante los próximos años a la hora de elegir la vivienda que se desea comprar.