Así está la vivienda en Madrid: estos son los barrios con el metro cuadrado más caro y el más barato

¿Vivienda nueva o de segunda mano? A la hora de buscar casa, los pros y los contras cuando hay que decidirse por la primera alternativa o por la segunda son de sobra conocidos. Y aunque no necesariamente termine siendo el decisivo, el primer factor que nos entra por los ojos siempre es el mismo: el precio. La ciudad de Madrid supone un inmejorable escaparate para tomarle el pulso al mercado inmobiliario: una gran ciudad y capital europea de referencia que, cada vez más, acoge a ciudadanos no solo de España, sino de todas las latitudes. Dicho de otro modo: la demanda no para de crecer. Ahora bien, en sus 21 distritos, 131 barrios y más de 600 kilómetros cuadrados de extensión, la oferta varía enormemente. La información municipal sobre las características demográficas y sociales de la ciudad, con datos a fecha de enero de 2021, permite trazar un recorrido por aquellas zonas en las cuales el metro cuadrado es inasumible para la mayoría de los bolsillos, pero también por aquellas en las que sí es más asequible. Para hacerse una idea del contraste, la diferencia de precios entre las viviendas más caras y las más baratas llegan a superar el 600 por ciento. Todo ello en una ciudad donde el precio medio se sitúa en 3.682 euros, lo que supuso una bajada de un 1,34% en comparación con el año anterior.

Salamanca y Chamberí

En lo que se refiere a las zonas más costosas, un primer y superficial vistazo por distritos deja un claro vencedor: Salamanca, donde cada metro cuadrado se cotiza a 5.740 euros. El segundo lugar lo ocupa Chamberí, donde el precio desciende a 5.283. Y en tercer lugar, rozando los 5.000 euros, se encontraría Chamartín.

Si bien no figura entre los tres primeros, no podía faltar en el ranking el siempre cotizado distrito Centro, donde el metro cuadrado alcanza los 4.865 euros. Así, se encuentra por delante de una de las consideradas «zonas nobles» de la capital, Retiro, donde el precio baja a 4.502 euros. Mientras, en Moncloa-Aravaca, el siguiente en la lista, el coste se queda cerca de los 4.000, muy próximo a un distrito muy en alza en los últimos años: Arganzuela, que se sitúa en los 3.888 euros.

En Fuencarral-El Pardo, un área peculiar por constituir el distrito de mayor extensión pero con una densidad de población baja, el metro cuadrado suma 3.491 euros. Algo menos que Hortaleza, donde el importe es de 3.688 euros, mientras que en Tetuán baja a los 3.649. Barajas sería el último de los distritos en superar el coste de 3.000 euros por metro cuadrado.

En cuanto al resto de distritos, en una horquilla de entre 2.000 y 3.000 euros se hallan seis: Moratalaz (2.569), San Blas-Canillejas (2.558), Vicálvaro (2.318), Latina (2.246), Villa de Vallecas (2.384) y Carabanchel (2.165)

Por último, entre los 1.000 y 2.000 encontramos Usera (1.942), Puente de Vallecas (1.887) y Villaverde (1.706). Este último sería el distrito con la vivienda más asequible de toda la capital.

En todo caso, si colocamos un aumento y visualizamos la situación por barrios, incluso entre los distritos considerados «ricos» de la «almendra» central damos con contrastes muy llamativos. Así ocurre en Salamanca, que acoge el que sería el barrio con el metro cuadrado más caro de Madrid: Recoletos. Alcanza los 8.429 euros. Unos 3.000 más que la media del distrito y más del doble del barrio «vecino» en el que las casas son más baratas: Guindalera, delimitado por las calles Francisco Silvela y Alcalá. En su caso, el valor se reduce a los 4.000 euros.

El siguiente barrio de la capital más lujoso para residir está en Retiro: Jerónimos, al que pertenece el emblemático parque y donde se encuentra la iglesia homónima. El metro cuadrado se cotiza a poco más de 7.000 euros. Por contra el más barato, se encuentra prácticamente al lado: Estrella, que casi llega a los 4.000 euros.

Chamberí es otro de los distritos que acoge a una considerable tasa de población con alto poder adquisitivo. En este caso, figura otro de los barrios con la vivienda más cara: Almagro, delimitado por Paseo de Castellana, José Abascal, Génova y Santa Engracia. donde el metro cuadrado supera los 6.400 euros. Con todo, la diferencia con el barrio más barato de la zona se estrecha mucho más que en otros distritos: en Gaztambide –calles Blasco de Garay, Cea Bermúdez, Princesa, Arcipreste de Hita, Isaac Peral y Alberto Aguilera– el precio alcanza los 4.706 euros.

El Viso, en Chamartín, es uno de los barrios con mayor renta no ya de Madrid, sino de todo el país. Y en lo que se refiere a la vivienda, constituye otro de los «puntos calientes». En su caso, el metro cuadrado está a 6.025 euros. Sin salir del distrito, el más económico sería el barrio de Castilla, comprendido por plaza de Castilla, el paseo de la Castellana, la calle de Mateo Inurria y la estación de Chamartín. El precio se reduce aquí a algo más de 4.100 euros.

Centro incluye otro de los barrios con el coste de vivienda más oneroso: Justicia. Delimitado por Sagasta y Génova por el norte, el paseo de Recoletos por el este, la calle de Fuencarral por el oeste y las calles Gran Vía y Alcalá por el sur, acoge en sus dominios la zona de Chueca. El precio en su caso es de más de 5.600 euros. Por contra, en el mismo distrito, en Embajadores, con Lavapiés como uno de los puntos con mayor oferta de vivienda, el valor baja a los 4.180 euros.

Los barrios más económicos

En todo caso, los barrios mencionados hasta ahora se refieren a aquellos distritos que presentan, de media, las viviendas más caras de la capital. Entre estos, habría que mencionar también a Colina (4.344 euros), en Ciudad Lineal; Castillejos (4.323), en Tetuán y Piovera (4.259), en Hortaleza.

Pero en lo que respecta al extremo opuesto, el barrio con vivienda más barata de toda la capital se encuentra en Villaverde: San Cristobal de Los Ángeles, a 1.338 euros el metro cuadrado. Se trata de uno de los casos paradigmáticos a la hora de ilustrar el aislamiento de un barrio madrileño, sobre todo los situados al sur de la capital: sus límites están cerrados por el ferrocarril, el Parque de Automovilismo del Ejército de Tierra y por la Avenida de Andalucía.

Llama la atención el hecho de que, en el mismo distrito, el barrio con la vivienda más cara, Butarque, apenas sobrepasa los 2.000 euros. Una diferencia de apenas el 50% con respecto a San Cristóbal. De hecho, se trata de una tónica que se repite en aquellos distritos con casas más baratas y, a su vez, rentas más bajas.

Así ocurre también en Usera, donde se encuentra otro de los barrios con las viviendas más asequibles de Madrid: Abrantes. Delimitado por la Avenida de Oporto, el barrio de Opañel, la avenida de los Poblados y el barrio de Buenavista, entre otros puntos, el precio es de 1.626 euros. Por comparación, la zona más cara, Moscardó, encuadrada en los límites del Paseo Santa María de la Cabeza, la calle Marcelo Usera y el río Manzanares, solo es unos 500 euros más costosa: 2.102 euros.

La misma situación se da en Puente de Vallecas, distrito en el que se enmarca uno de los barrios con casas más módicas: Entrevías, lugar donde se encuentra la Asamblea de Madrid, y donde el metro cuadrado está a unos 1.500 euros. Por contra, en el barrio más caro del distrito, Numancia, el precio es menos de 500 euros mayor.

En cuanto a San Blas-Canillejas, su barrio más económico es Amposta, donde 1 m2 de suelo se cotiza a 1.880 euros. Un distrito en el que el barrio más caro, El Salvador, que acoge la finca del parque Quinta de Torre Arias, presenta una media de 3.422 euros.

En cuanto a Villa de Vallecas, una vivienda en su Casco Histórico se sitúa en los 1.900 euros el metro cuadrado, lo que constituye la zona más barata del distrito. En oposición, el barrio de Santa Eugenia, compuesto por la avenida que la da su nombre, la Avenida del Mediterráneo y calles como Castrillo de Aza, Puentelarra. o Zazuar, supone el área con casas más caras de Villa de Vallecas: una media de 2.772 euros cada metro.

Subidas y bajadas

Por último, es posible analizar las «tendencias» de cada barrio: aquellos en los que el coste de las viviendas ha subido o, por el contrario, ha bajado. En lo que se refiere a los descensos, hay un distrito que acapara las principales caídas: Usera. De hecho, se congregan en el mismo tres de los cinco barrios con las bajadas más acusadas.

El primero en ese sentido es el barrio de San Fermín, situado entre la carretera de enlace con el Nudo Sur, el río Manzanares, la autopista M-40 y la avenida de Andalucía. La bajada en el precio ha sido de un 15,58%, reduciéndose a los 1.723 euros por metro cuadrado.

También en Usera destacan los casos de Almendrales y Orcasitas. El primero, que limita con las calles Doctor Tolosa Latour, Cristo de la Vega y el Parque de Pradolongo, presenta un descenso superior al 11%, quedando la cuantía en 1.927 euros. En cuanto al segundo, localizado entre la avenida de los Poblados, la A-42, Orcasur y la M-40, la reducción sobrepasa el 10%. En su caso, el metro cuadrado pasa a algo más de 1.600 euros.

No solo los distritos del sur y el este de la capital presentan esa devaluación. Llaman también la atención los casos de Ciudad Lineal y Barajas. En el primero, se encuentra el segundo barrio con el descenso más acusado. Es el caso de Concepción, cuyas principales calles son Avenida Donostiarra, Arturo Soria y Virgen de la Alegría. El descenso es de un 13,5%, quedando un valor de 2.819 euros.

En cuanto a Barajas, destaca la situación de su Casco Histórico, delimitado por la M-13, calle Ayerbe, el Camino al cuartel de la Guardia Civil y la glorieta Ermita de la Virgen de la Soledad. La bajada es superior al 11%, reduciéndose a 2.749 euros cada metro cuadrado.

A la hora de analizar las subidas, hay que apuntar que algunos distritos no presentan ningún incremento en sus barrios. Así ocurre en Centro, Arganzuela y Villaverde. No así en Usera, donde la zona de Zofío sí que logró aumentar su valor en un 5% (1.979 euros).

El barrio de la capital que más ha visto crecer los precios de las casas es el ya citado de El Salvador, en Ciudad Lineal: un 11,32%. Con bastante distancia respecto al segundo, Vallehermoso, en Chamberí: las viviendas de la cuadrícula formada por las calles Isaac Peral, Juan XXIII, Bravo Murillo y Cea Bermúdez se han disparado casi un 9% , con un valor que ya roza los 5.000 euros el metro cuadrado.

Para finalizar, los distritos de Tetuán y Fuencarral-El Pardo también protagonizan algunos de los incrementos más sonados. En el primero, el barrio de Bellasvistas, el valor ha aumentado más de un 6%, hasta los 3.575 euros. En el segundo, un porcentaje muy similar lo encontramos en el barrio de Peñagrande, que alcanza ya los 3.495 euros el metro cuadrado.