Los trucos de la banca para librarse de miles de pisos

Descuentos del 30%, del 40% y hasta del 50%. O más. Por descuentos, que no sea. Las entidades financieras llevan años protagonizando agresivas campañas comerciales para vender las viviendas que tienen en cartera. La frase «si puedes, compra un piso de un banco porque los venden baratos» se repitió con insistencia durante la crisis. Y todavía se repite. Pero la realidad es que, a veces, lo barato sale caro. En concreto, y enel caso de las viviendas, un 12% de media más costoso si se compran a través de un banco que en lugar de hacerlo a través de una agencia inmobiliaria, según ha puesto de manifiesto el estudio «El verdadero precio de la vivienda: sobretasaciones, dinero negro y otros sesgos. Implicaciones para la política monetaria y la política pública», dirigido por Josep Maria Raya, director de la Escola Superior de Ciències Socials i de l’Empresa.

Durante la crisis, el derrumbe del mercado inmobiliario llenó los balances de las entidades financieras de viviendas adjudicadas. Pero ni su negocio es la venta de inmuebles ni las reglas del sector financiero les aconsejan retenerlos. Para incentivar a los bancos a vender estas viviendas, el Banco de España estableció unas provisiones de fondos por cada activo inmobiliario que tienen que las entidades no pueden liberar para otros fines. La disyuntiva que se les planteó a las entidades en esta tesitura fue, como explicó Raya en unas jornadas sobre vivienda organizadas hace unos días por el laboratorio de ideas Fedea, vender rápido para liberar las provisiones o tratar de obtener el máximo beneficio. Y lo que han elegido, según Raya, es «maximizar sus beneficios pese a las provisiones impuestas por el Banco de España».

Según los datos recopilados por Raya, lo han hecho de tal modo que han generado además la sensación de ofrecer precios muy atractivos a los clientes. «Hay una estrategia muy conocida en toda la economía del comportamiento que se basa en fijar un precio de oferta muy alto, haciendo luego grandes descuentos para dejar la sensación en el cliente de que se le ha ofrecido un buen trato», explicó Raya. Y eso es lo que ha hecho la banca. El investigador, a partir de los datos que ha recopilado de fuentes inmobiliarias y bancarias, ha concluido que los bancos ofrecen un precio inicial de ventas de sus viviendas en torno a un 22% por encima del que fijan las inmobiliarias. Después, ofrecen descuentos que, de media, alcanzan el 21%. Dado que las inmobiliarias, según Raya, aplican descuentos 10 puntos inferiores a los bancos, el resultado es que el precio final al que venden las entidades está, de media, en torno a un 12% por encima del de las inmobiliarias.

Además de fines económicos, la estrategia seguida por la banca también un fin reputacional. Durante la crisis, el sector financiero fue uno de los más castigados a nivel de imagen por cuestiones como las participaciones preferentes o el rescate con dinero público de las cajas de ahorros. Y la venta de viviendas con estos descuentos contribuye a mejorar su reputación. “Al ofrecer descuentos mayores que las inmobiliarias, dejan la sensación en el comprador de haber cerrado un buen trato cuando realmente estaban pagando más”, explica Raya. “Todo -añade- producto de la fijación más alta del precio de oferta para mejorar su buena reputación de cara al consumidor”, concluye el investigador.

Sobretasación

Durante la recesión, a la banca también se le impuso un corsé para que no concediera préstamos hipotecarios por un valor superior al 80% del valor al que se tasase el inmueble. Para sortear este límite, y según las investigaciones de Raya, las entidades recurrieron a sobretasaciones, de tal forma que, al inflar este precio de valoración, podían conceder préstamos por el 100% del precio de venta de la vivienda sin sobrepasar el límite del 80% de su teórica tasación. De media, según Raya, las viviendas se sobretasaron un 35%, con las cajas de ahorros rescatadas al frente de esta operativa. Sabedores de que se trataba de operaciones de riesgo, la banca aplicó a estos préstamos tipos más altos para cubrirse las espaldas.