El Banco de España considera que las vulnerabilidades del mercado inmobiliario se han incrementado, pero que todavía se encuentran muy lejos de los niveles que alcanzaron en 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

En el Informe de Estabilidad Financiera correspondiente a otoño, la entidad expone que el indicador sintético de vulnerabilidades, que reúne información de la situación financiera de los hogares, las condiciones crediticias, la valoración de la vivienda y la actividad inmobiliaria real, "muestra un aumento de las vulnerabilidades del mercado inmobiliario desde 2024, aunque estas aún se sitúan en niveles significativamente inferiores a los de los años previos a 2008". En concreto, este indicador se sitúa en el 0,4, frente al 0,8 en que se situaba en 2007.

En cuanto a los precios, el informe destaca que el crecimiento anual medio en términos nominales se situó en el 12,5% en el primer semestre de 2025, frente al 4% y el 8,4% registrados en el promedio de los años 2023 y 2024, respectivamente.

Como en análisis anteriores, el Banco de España reitera que el crecimiento del precio de la vivienda se produjo en un contexto en el que se mantuvieron el vigor de la demanda y la relativa rigidez de la oferta. La demanda residencial, según el regulador, mantuvo su fortaleza impulsada por un incremento poblacional de 85.000 hogares residentes en el primer semestre de 2025. Asimismo, el componente vinculado a la demanda de no residentes también contribuyó al dinamismo de las compras de viviendas, con un volumen de adquisiciones que superó las 29.000 unidades.

Estos aumentos de la demanda de vivienda se situaron por encima de las 45.000 viviendas nuevas terminadas durante el mismo período. Por tanto, concluye, el Banco de España, "la cobertura de la demanda continuó apoyándose en la adquisición de viviendas de segunda mano. A corto plazo, el aumento esperado en el número de viviendas nuevas -según la información de viviendas iniciadas y nuevos visados- seguirá siendo insuficiente para satisfacer la nueva demanda en 2025", añade.

Crédito

En cuanto al crédito, el Banco de España destaca que aunque la tasa de crecimiento del crédito hipotecario nuevo a hogares para la compra de vivienda se incrementó de forma notable en el primer semestre de 2025, más de un 26%, las ratios de crédito hipotecario nuevo sobre el PIB y sobre el crédito bancario total se mantienen en niveles moderados. Estos, enfatiza, se sitúan cerca del promedio histórico, muy por debajo del máximo registrado antes de la crisis financiera global.

El regulador también constata que la financiación bancaria otorgada al sector de la construcción y las actividades inmobiliarias mostró un crecimiento moderado, del 3,7% en junio, pero se mantiene igualmente cerca de mínimos históricos.

Igualmente, el informe asegura que las condiciones de financiación de nuevas operaciones hipotecarias en función de los ingresos de los hogares se mantuvieron en niveles contenidos, con la ratio de préstamo-ingresos (LTI, por sus siglas en inglés) en promedio en 4,5 a mediados de 2025, ligeramente por encima del nivel de 4,4 en junio de 2024. Sin embargo, la ratio de servicio de la deuda-ingresos (LSTI) descendió en promedio 0,5 puntos durante este mismo período hasta el 22,6% en junio de 2025.

La entidad también destaca que las ratios entre el importe de las nuevas operaciones hipotecarias y los valores de tasación (LTV, por sus siglas en inglés) o de compraventa (LTP) han aumentado moderadamente desde finales de 2023, hasta situarse en el primer semestre de 2025 en 68,7% y 77,8%, respectivamente.