Controlar el alquiler induce a sobornos y posible discriminación por raza o sexo al seleccionar inquilinos

Un estudio publicado por Fedea concluye que intervenir este mercado también tiene efectos perniciosos en el mantenimiento o la inversión.

Entre la panoplia de políticas intervencionistas que Podemos recogía en su programa electoral, la formación morada proponía “intervenir el mercado de alquiler para impedir subidas abusivas mediante el control de precios y garantizar un alquiler estable y seguro para personas inquilinas y pequeñas propietarias”. Si, finalmente, el principio de acuerdo alcanzado entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias para la formación de un gobierno se materializa, a buen seguro que este control de los alquileres figurará entre los ejes que los morados querrán imponer en materia de vivienda.

Ocurre que intervenir el mercado del alquiler para abaratar sus precios puede que, efectivamente, los contenga, pero sólo de forma artificial y ocasionando otros perjuicios al sector. Esto es lo que viene a exponer el catedrático de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García en el estudio “Vivienda y política pública: objetivos e instrumentos”, publicado por el prestigioso laboratorio de ideas Fedea.

Los efectos negativos que el autor extrae de la intervención del mercado de alquiler a partir de experiencias ocurridas en países como EE UU no son pocos. Para empezar, explica, se reduciría el gasto en mantenimiento de las viviendas sujetas a control. “Esta reducción es el resultado natural de la limitación en los alquileres, y así de los beneficios, derivados de las viviendas de alquiler. Esto apuntará a un deterioro progresivo de la calidad de las viviendas ya construidas”, asegura el estudio.

El autor también asegura que “es de esperar que los controles de alquileres reduzcan los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler”. Con frecuencia, asegura, “se afirma que resulta difícil idear una política más eficaz para reducir, e incluso eliminar, la cantidad de vivienda privada de alquiler que el control de alquileres. A corto plazo, transfiere renta de los propietarios a los inquilinos, y proporciona incentivos para reconvertir las viviendas en alquiler y así dirigirlas al mercado en propiedad”. Sin embargo, añade, “a largo plazo, elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener los alquileres, y así los beneficios, por debajo de los niveles de mercado”. Este efecto desincentivador puede darse incluso en viviendas que hayan quedado fuera de cualquier control. La razón, asegura el trabajo, es que, a pesar de esa exención, “los oferentes potenciales pueden muy bien pensar que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus unidades de vivienda”.

Otra de las consecuencias negativas de intervenir los alquileres es que abre la puerta a pagos en negro e, incluso, comportamientos discrimintarios.En presencia de largas colas para acceder a viviendas controladas, “los propietarios pueden realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, la religión, los hábitos de vida e incluso la orientación sexual”, afirma el estudio. Y una vez más, añade, cuando el precio no raciona la demanda, “son de esperar que resulte necesario efectuar pagos adicionales al alquiler en forma del “dinero de la llave”. Así, aunque el control de alquileres puede distorsionar el funcionamiento del mercado privado de vivienda, éste puede encontrar formas, si bien imperfectas, de seguir funcionando. La evidencia informal apunta a la existencia de sobornos y pagos laterales como algo en absoluto inusual para asegurarse una vivienda en presencia de control de alquileres”, advierte el trabajo.

Embridar los precios también puede actuar como freno para inquilinos que, aunque tengan otras necesidades, opten por no moverse por el bajo coste de su alquiler. El ejemplo que suele darse para ilustrar esta situación es que parejas jubiladas o que viven solas ocupen pisos sobredimensionados para sus necesidades mientras que familias con hijos encuentran serias dificultades habitacionales, apunta el informe publicado por Fedea.

Los controles de alquileres también pueden afectar al mercado laboral al “reducir la movilidad de los individuos y la propensión a aceptar buenos trabajos en otras localizaciones no sujetas a control”. Después de todo, explica el catedrático de la UAB, “un inquilino en una vivienda sujeta a control que es consciente de su escasez sabe que hay una importante cantidad de aspirantes a ocupar la suya, y que esa misma será su dificultad si la abandona”.

Uno de los argumentos para justificar el control de los alquileres es su capacidad para redistribuir la riqueza. Pero el informe concluye que, a tal efecto, se trata de un mecanismo “sumamente inequitativo”. “Dicho de otra manera, tratar de influenciar la distribución de la renta mediante el control de alquileres constituye un procedimiento bastante tosco, ya que las ganancias de renta se distribuirán de forma aleatoria entre personas pertenecientes a distintos grupos de renta”, expone.