Convertir un local en vivienda en 2023: coste, condiciones y pasos a seguir

Las personas tienen cada vez más dificultades para acceder a la vivienda debido a unos precios prohibitivos no solo en la adquisición sino también en el alquiler de inmuebles, los cuales no dejan de ahogar a miles de propietarios e inquilinos. Ante esta situación, son muchos los que se han planteado la alternativa de reconvertir los locales en viviendas, siendo una práctica cada vez más habitual entre los dueños de estos locales. Pero, ¿es legal hacer esta transformación?

Una oficina, una tienda o incluso un antiguo banco no están preparados a priori para uso residencial, por lo que legalmente no es posible vivir en estos locales. No obstante, estos inmuebles si que se podrán convertir en una vivienda de forma legal mediante un "cambio de uso en el ayuntamiento", tal y como explican desde el portal inmobiliario de idealista. Para hacer este cambio, será necesario presentar un proyecto técnico de modificación redactado por un arquitecto que cumpla todas las normativas y exigencias en vigor.

Tras este primer paso, después se deberá presentar una solicitud de viabilidad de uso al ayuntamiento correspondiente; así como solicitar la licencia y concesión de esta. Después será necesario abonar las tasas que correspondan y realizar una solicitud de modificación catastral, es decir, cambiar el local a vivienda. Finalmente habrá que realizar la obra conforme al proyecto, solicitar la licencia de primera ocupación del cambio de uso al ayuntamiento e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta este cambio?

La transformación de un local comercial a una vivienda no tiene un precio definido, sino que los costes variarán en función de los metros cuadrados de la propiedad, la complejidad de la obra, así como del proyecto técnico o las tasas municipales, entre otros.

A pesar de que el coste depende de muchos factores, desde idealista han calculado que el presupuesto aproximado para transformar un local de 80 metros cuadrados en una vivienda de dos dormitorios sería de unos 50.000 euros.

Condiciones para cumplir el cambio de uso

Para saber si se puede transformar una oficina o un local comercial en vivienda deberá comprobarse su viabilidad urbanística y geométrica. En el primer caso, habrá que saber lo que establece el Plan General del Municipio sobre la zona donde se ubica el inmueble y los usos permitidos deberán ser residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre.

En la viabilidad geométrica se deben cumplir una serie de normas sobre habitualidad, y aunque estas varían según el municipio, desde idealista comparten una condiciones mínimas generales:

• La vivienda unifamiliar se compondrá como mínimo de cocina, comedor, un dormitorio de dos camas y un retrete, "teniendo en cuenta la relación entre la capacidad de la vivienda y el número y sexo de sus moradores".
• Las habitaciones serán independientes entre sí.
• Toda pieza habitable de día o de noche tendrá ventilación directa al exterior por medio de un hueco con superficie no inferior a una décima parte de la superficie de la planta.
• Extracción de campanas de cocina por cubierta.
• Los patios que proporcionan luz y ventilación a cocinas y retretes serán "siempre abiertos, sin cubrir en ninguna altura, con piso impermeable y desagüe adecuado, con recogida de aguas pluviales, sumideros y sifón aislador", señalan desde idealista.
• La altura de todas las habitaciones desde el pavimento no será inferior a 2,50 metros en el medio urbano, pudiendo descender a 2,20 metros en las casas aisladas en el medio rural. Las dimensiones variarán en función de si se trata de un dormitorio (6 metros cuadrados para los que tienen una cama y 10 para los que tienen dos), cuarto de estar (10 metros cuadrados), cocina (5 metros cuadrados) o retrete (1,5 metros cuadrados).