Los nuevos pisos turísticos tendrán que contar con la autorización del 60% de los vecinos para operar

Establecer un nuevo piso turístico en un edificio de viviendas residenciales ya no será tan fácil. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que otorga a las comunidades de vecinos la potestad de autorizar la instalación de nuevas viviendas de uso turístico entró en vigor este pasado jueves 3 de abril, momento desde el que es obligatorio contar con el visto bueno expreso del 60% de los residentes del vecindario para la puesta en marcha de este tipo de alojamientos.

En concreto, de acuerdo con el artículo 7.3 de esta ley, "el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad […] en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios", en concreto, de tres quintas partes. Esta decisión se adoptará en una junta de propietarios sin necesidad de que se modifique el título constitutivo o los estatutos, como ocurría hasta ahora en virtud de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La modificación normativa, impulsada por la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, busca "empoderar a los vecinos", debido al impacto de estos pisos en la convivencia y en el precio de los inmuebles, y ha sido elaborada en colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas.

Asimismo, explica Fotocasa, la nueva Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de fijar cuotas adicionales a quienes pongan sus pisos en el mercado del alquiler turístico. Las comunidades podrán imponer cuotas comunitarias más altas, "con un máximo de hasta el 20% adicional a la cuota actual, a los propietarios de viviendas de uso turístico, siempre y cuando esta medida esté aprobada por la mayoría de los vecinos", señala el portal inmobiliario.

Esta medida se plantea para compensar los posibles gastos adicionales que pueda generar el desarrollo de la actividad turística en un edificio de viviendas como el desgaste de las zonas comunes, mayores costes en limpieza, desperfectos o molestias por el tránsito de turistas.

Sanciones

Si un propietario del bloque pone su vivienda en alquiler turístico sin haber recibido la autorización correspondiente, el presidente de la comunidad podrá requerirle la cesión de la actividad. Si el propietario incumplidor se niega, la comunidad de propietarios podrá iniciar acciones legales mediante un proceso judicial, que puede derivar en la suspensión de la actividad, la indemnización por daños y perjuicios (con multas de hasta 600.000 euros) y "la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años", recoge el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, hay que tener en cuenta que esta nueva regulación no tiene efecto retroactivo, así que sí aquellos propietarios con inmuebles destinados al mercado del alquiler vacacional que ya tengan su negocio en marcha no tendrán que pedir la autorización a la comunidad ni se expondrán a sanciones.

Registro de viviendas de uso turístico

En paralelo al impulso de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno aprobó en 2024 el Real Decreto que crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para acabar con el fraude en los alquileres de corta duración.

Con el nuevo sistema, los arrendadores de cualquier tipo de alquiler de corta duración -turístico o temporal- deberán obtener un número oficial de registro, que acredite que cumplen con la legalidad vigente, para poder ofertarse en plataformas online.

La Ventana Única Digital entrará en vigor en julio, pero los propietarios pueden solicitar el registro de sus viviendas desde el 2 de enero de 2025.

En estos primeros 90 días, el número de solicitudes de registro de alquiler de corta duración asciende a 18.104 en todo el territorio nacional. De ellas, 8.787 números de registro han sido concedidos (49%), 7.393 están en fase de evaluación por parte del Registrador/a (41%) y 1.924 revocados (11%).