Hacienda dispara desde enero la plusvalía municipal por venta de inmuebles con una subida de hasta el 50%

El Gobierno no ha querido esperar ni un ejercicio para dar un nuevo empuje tributario el conocido como impuesto de la plusvalía municipal y ha dado luz verde a “actualizar los importes de los coeficientes máximos previstos a aplicar al valor de los terrenos en función del periodo de generación del incremento de valor, para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU)”, según reza el texto del ‘Libro amarillo de los Presupuestos de 2023. Y, además lo hace con carácter progresivo, ya que los nuevos coeficientes afectarán a los ciudadanos que realicen un contrato de compraventa de un inmueble a partir del 1 de enero de 2023, por lo que la diferencia entre hacer la operación en 2022 a hacerla en 2023 puede resultar cuantiosa.

Según determina el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2023, Hacienda -que tiene la potestad de actualizar la tabla de baremos aplicables cada año- ha decidido realizar la primera actualización de los coeficientes tras la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que anuló el anterior método de cálculo. Según consta en el texto, este cambio de valores en el impuesto de plusvalía municipal elevará las tablas disponibles para los ayuntamientos hasta el 50% en algunos casos.

Hace prácticamente un año, la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, tuvo que poner a trabajar a contra reloj a sus técnicos para solventar el varapalo rápidamente el varapalo dado por el Constitucional. Los magistrados consideraron que los preceptos anteriores del impuesto eran inconstitucionales porque establecían un método objetivo de determinación de la base imponible del IVTNU –la citada plusvalía municipal– que determinó nulos porque se aplicaban “siempre que haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía real de ese incremento”.

Hacienda lo sustituyó a toda prisa por un nuevo decreto ley que entró en vigor noviembre de 2021, apenas 20 días después de la sentencia del TC. La nueva norma estableció que los coeficientes se actualizarían de forma anual en los Presupuestos de cada ejercicio, y el Ejecutivo ha decidido hacerlo ya en el del 2023, con importantes cambios que afectará a los bolsillos de los ciudadanos.

Esta primera actualización de los coeficientes a aplicar en el impuesto de plusvalía municipal aplica los mayores gravámenes sobre las viviendas adquiridas después de la Gran Crisis Financiera de 2008, con subidas lineales de entre un 10% y un 50% en algunos casos. Por ejemplo, si el inmueble ha sido adquirido entre los años 2012 y 2015, el coeficiente puede elevar su importe hasta un 50%, con grandes diferencias si el contrato de compraventa se realiza en 2022 o se deja para 2023.

Todo tiene que ver con los valores de aplicación de la plusvalía. Si se adquiere un inmueble en el periodo 2012 y 2013 y el propietario se decide a venderlo este mismo año, el coeficiente que se le aplica es del 0,10 sobre un periodo de ocho años. Pero si vendedor y comprador no se ponen de acuerdo y la venta no se finaliza hasta 2023, el valor del impuesto subiría hasta 0,12 y, por tanto, se pagaría más, un 20% adicional. En el caso de un inmueble comprado en el periodo 2013-2014, si se vendiera en 2023 -con un mismo bagaje de ocho años como el anterior-, el coeficiente se dispararía hasta el 0,15, lo que ya supondría elevarse un 50%.

Al menos habrá cierto alivio para los propietarios que adquirieron el inmueble en el primer lustro del siglo -salvo los que adquirieron su propiedad hace 20 o más años, a los que se aplica el coeficiente máximo para ventas, del 0,45-. En otros supuestos -aunque mínimos- también se aplica una reducción de los baremos. Mientras el coeficiente se eleva para las ventas de inmuebles comprados hace menos de un año, que pasa de 0,14 a 0,15, o para las de un año, que va del 0,13 a 0,15, cae para ventas a dos años del 0,15 al 0,14 y para las de tres años (de 0,16 a 0,15). Menores son los crecimientos para las ventas correspondientes a 11, 12, 13, 14 y 16 años, si bien en los 15 años se recorta del 0,12 al 0,10. También se rebaja para ventas a 19 años (del 0,36 al 0,29), a 18 años (del 0,26 al 0,23) y a 17 años, que pasa del 0,20 al 0,17.

Fuentes del Ministerio de Hacienda explicaron a LA RAZÓN que estos incrementos no se pueden interpretar ni aplicar de forma lineal ni sobre el mismo periodo de tiempo. Por ejemplo, si se pretende vender en 2022 un inmueble comprado en 2016, habría que aplicar el coeficiente sobre los seis años, pero si se pretende hacer la venta en 2023 el coeficiente a aplicar ya no sería sobre seis años, sino sobre siete, por lo que éste nunca superaría el 25% en ninguno de los casos. Desde Hacienda se aclara que precisamente se ha querido hacer así para que los coeficientes no supongan una subida desproporcionada.

Este impuesto deberá ser abonado siempre que exista transmisión de la propiedad del terreno por cualquier título, entendido en este caso la herencia o legado, la donación, transmisión, compraventa o permuta, así como la enajenación en subasta y la expropiación forzosa.

El contribuyente podrá elegir entre dos métodos de cálculo. Podrá optar por el que menos importe suponga, entre estos dos métodos: el cálculo según el valor catastral, denominado método objetivo -se tienen en cuenta los años que han transcurrido desde la adquisición hasta la transmisión y se aplica una tabla de valores que actualiza anualmente Hacienda -como ha hecho en este caso-; o bien, optar por la plusvalía real si le conviene más -calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta-. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional, si se demuestra que no se ha tenido beneficio, no se pagará el impuesto.

Aún así, este impuesto es obligatorio, por lo que hay que presentar el impuesto de plusvalía con resultado cero en caso de que no haber obtenido beneficio alguno con la transmisión. Tras la nueva Ley tendremos que demostrar que al vender no hemos obtenido beneficios para estar exentos de pagar el impuesto. Por tanto, si no se puede demostrar, se está en la obligación de pagar y no hacerlo supondría una multa de Hacienda.

Estas tablas de valores no son de obligatorio cumplimiento por los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlos o no aunque, si se deciden a hacerlo, sí que están obligados a respetar los valores máximos, que no pueden ser superados. Así lo confirma la Asociación Nacional de Inspectores de la Hacienda Pública Local (ANIHPL), que puntualiza que la propuesta del borrador de los Presupuestos “no implica un incremento de este impuesto para el contribuyente”, ya que la medida posibilita a los ayuntamientos “realizar esta subida al actualizar sus ordenanzas, de la misma manera que un municipio podría no modificar los coeficientes”. Asimismo recuerdan que un ayuntamiento podría tomar la decisión de reducir esos coeficientes, puesto que los Presupuestos “establecen los coeficientes máximos, pero no los mínimos”, aclaran desde la Asociación.