La falta de oferta, el alza de los precios y el endurecimiento de los requisitos hipotecarios complican seriamente el acceso a la vivienda en España.Elio Pavón y José María Puerta, responsables de Àkteon, analizan la situación del mercado.

¿Cómo describiría la situación de la vivienda en España respecto a la oferta y la demanda?

E.P.: Es de máxima dificultad en lo que al acceso a la vivienda se refiere. Existe un desequilibrio manifiesto entre la oferta de viviendas y el número de familias que quieren acceder a una. Según el Banco de España, el déficit de viviendas alcanzará las 700.000 para poder cubrir la demanda residencial.

¿Qué factores explican que los precios de la vivienda suban por encima del alza de los salarios?

J.M.P.: Esta presión de la demanda, provocada por varios factores, como hogares con un número menor de miembros, viviendas para usos distintos al residencial, o inmigración, hace que los precios estén creciendo a doble dígito. Los salarios, en cambio, crecen vinculados por norma al IPC. Esta descorrelación provoca que el esfuerzo de adquirir vivienda aumente.

¿Por qué el mercado del alquiler sigue siendo prácticamente inaccesible para la mayoría?

J.M.P.: Porque está vinculado al de compraventa. El incremento de los precios provoca que el inversor o ahorrador necesite incrementar el precio del alquiler para cubrir sus expectativas. Las políticas gubernamentales han tratado de contener el precio limitando su subida. Esto ha provocado que muchos propietarios retiren sus pisos del alquiler residencial, reduciendo la oferta, mientras que posibles inquilinos deciden buscar vivienda en propiedad.

¿Cómo afecta esta situación a los compradores que necesitan una hipoteca?

E.P.: El incremento del precio está provocando que el importe medio de las hipotecas de nueva constitución haya pasado de 140.000 euros en 2023 a 168.363 en junio de 2025. Las cuotas medias están alcanzando los máximos de 2008. Este aumento hace que la capacidad de devolución del comprador se reduzca y que un mayor número de posibles compradores quede excluido del acceso al crédito.

¿Qué cambios han hecho los bancos en los requisitos para conceder hipotecas y cómo impacta esto en la gente?

J.M.P.: Hasta 2008, el mercado hipotecario estuvo marcado por la laxitud del crédito, la especulación que disparó los precios y una regulación débil que permitió asumir riesgos excesivos. Tras el estallido de la burbuja, los bancos endurecieron los requisitos. Hoy, la vivienda ya no se valora como un activo que subirá indefinidamente, sino según oferta y demanda, lo que lleva a un análisis más exhaustivo del inmueble. Las entidades exigen que el comprador aporte al menos el 20% del valor más gastos, y estudian su capacidad de devolución, limitando el endeudamiento al 35% de los ingresos.

¿Cómo ayuda Àkteon a los clientes a encontrar la hipoteca más adecuada en este contexto?

E.P.: En Àkteon, centramos nuestra atención en conocer exhaustivamente las necesidades de nuestros clientes, lo que nos permite buscar el tipo de financiación que más se ajuste a ellas. El hecho de ser un intermediario independiente y de tener acceso a un amplio abanico de entidades financieras permite cubrir esas necesidades en su totalidad. Así quedan resueltos aspectos tan importantes como el porcentaje de financiación (hasta el 100% del valor del inmueble), la inestabilidad laboral, ratios de endeudamiento por encima del estándar del 35%, la reducción de productos financieros combinados asociados al préstamo hipotecario y la obtención de tipos de interés más favorables.

J.M.P.: El agente de Àkteon se convierte en el acompañante experto del proceso y se encarga del primer análisis de viabilidad, la orientación personalizada y la supervisión de la tramitación, lo que permite que el cliente tome decisiones informadas. En Àkteon, reducimos la carga de trabajo y el estrés que supone para los clientes adentrarse en un mundo tan complejo.

¿Cómo aprovecha Àkteon su volumen de gestión de hipotecas para conseguir mejores condiciones para sus clientes?

J.M.P.: La calidad del servicio ofrecido y la alta cualificación de nuestros agentes hacen que, desde Àkteon, seamos capaces de canalizar un gran volumen de operaciones hipotecarias. Esto nos convierte en actores muy atractivos para las entidades bancarias dentro del mercado y nos permite tener una notable capacidad de negociación con ellas. Así podemos ofrecer a nuestros clientes opciones especiales de financiación.

E.P.: Otro aspecto que los beneficia es que el volumen implica un mayor conocimiento del mercado y de la operativa bancaria, así como la disponibilidad de especialistas bancarios que nos atienden en exclusiva. Todo ello nos permite gestionar de manera ágil y eficiente los expedientes. También cabe destacar el ahorro en costes.

En un mercado tan complicado, ¿qué perspectivas ve Àkteon para el acceso a la vivienda en los próximos años?

J.M.P.: El acceso a la vivienda estará condicionado por las crecientes dificultades para conseguirla, que se ha convertido ya en un problema social que se debe abordar con urgencia. Es de esperar que veamos un incremento de viviendas de nueva construcción que, progresivamente, palíe el desequilibrio. A diferencia del estallido de la burbuja, las familias mantienen hoy un nivel de endeudamiento inferior.

E.P.: El comportamiento bancario está siendo, a la vez, comprometido con el sector inmobiliario y responsable en la concesión de préstamos. Este enfoque permite pensar que, si la construcción de vivienda se activa, el acceso a la vivienda en España pueda normalizarse en los próximos años.