Asedio a los propietarios de viviendas

La intervención del Estado en la economía ha sido objeto de largos debates en la historia de las doctrinas económicas, donde existen diversos puntos de vista, desde la mano invisible de Adam Smith, donde la economía se mueve gracias a la propiedad privada y las decisiones libres de los individuos hasta la desaparición de la propiedad privada con pleno control estatal de Karl Marx. A pesar de que la regulación sobre la economía es cada vez mayor, el derecho a la propiedad privada y al disfrute de sus rentas, siempre se ha considerado una línea roja en las democracias avanzadas. Pero esta línea se podría estar traspasando con la aprobación de la nueva ley de vivienda que traerá cambios sustanciales en la dinámica del mercado del alquiler, aunque también sobre la compraventa de inmuebles, y lo hará desequilibrando las fuerzas del mercado y modificando las condiciones pactadas en los contratos que actualmente se encuentran en vigor.

Desde el punto de vista del inversor, siempre se debe cumplir el binomio rentabilidad-riesgo por el que, a mayor riesgo en la inversión, mayor será la rentabilidad mínima exigida para tomar la decisión. En el caso del alquiler de vivienda, la rentabilidad bruta media es del 7,5%, si bien se queda en el 3,7% eliminando el efecto de la inflación, lo que es una rentabilidad adecuada si el riesgo es bajo y las alternativas de inversión sin riesgo, como, los bonos del Tesoro, no la superan, algo que ya comienza a no cumplirse a la espera de que el BCE aumente tipos hasta el 4% este año.

Si, además, el riesgo del alquiler de vivienda aumenta por la indefensión del propietario ante impagos y “okupaciones”, lo que genera insomnio y ansiedad por la situación y los posibles destrozos en el inmueble, junto con el aumento de los gastos de dicha vivienda por la inflación y la subida del euríbor, tenemos un proceso de desacople del citado binomio a menos que los ingresos por el alquiler aumenten lo suficiente como para asumir dicho riesgo. Pero, lejos de hacerlo, se topa el precio del alquiler que en el futuro estará asociado a un índice desconocido y que podría suponer, incluso, tener que bajar la renta, generando una mezcla de incertidumbre, miedo y posible descenso en la rentabilidad que hará que más de uno se lo piense mucho antes de invertir en vivienda para alquilar o poner en el mercado la que ya se tiene.

Somos un país de pequeños propietarios y, en general, los españoles somos aversos al riesgo, por ello, muchos se preguntan si alquilar seguirá mereciendo la pena y la respuesta es que todo dependerá del riesgo que cada uno esté dispuesto a asumir, sabiendo que, con la nueva ley, la rentabilidad va a ser inferior a la actual. Con el paso del tiempo se verá si los propietarios siguen alquilando sus viviendas, si las CC AA declaran las zonas tensionadas, si se crea una bolsa de economía sumergida o si los impagos campan a sus anchas. De todo ello, se verá cómo evoluciona la rentabilidad para el propietario y la facilidad de acceso al alquiler para el inquilino, algo difícil de conjugar.

Si, además, al igual que ya ha ocurrido en otros países, la oferta de vivienda en alquiler, cae significativamente, lejos de beneficiar a los que se pretende proteger, se les perjudicará. Ojalá esta ley hubiese incorporado medidas para eliminar la mayor parte de las trabas legales que frenan el proceso de liberalización masiva de suelo para construir, que ayudaría a bajar el precio de la vivienda al disminuir el del suelo, que representa el 50% del coste final de aquella.

Juan Carlos Higueras es Doctor en Economía y profesor de EAE Business School