Así mató la vivienda libre a la protegida en los años de furor de la burbuja inmobiliaria

En España no hay vivienda suficiente para satisfacer la demanda. Ni nueva ni usada. En su Informe de Estabilidad Financiera de 2023, el Banco de España asegura que la oferta de vivienda de segunda mano se situó a finales de 2023 en 700.000 unidades, un 14% por debajo del máximo que se alcanzó en la parte final de 2019. En el caso de la nueva, medida como el número de unidades terminadas, el año pasado se situó cerca de las 90.000, muy por debajo tanto de su promedio histórico anual desde 1980 (270.000) como de la formación neta de hogares (próxima a 270.000 unidades).

La mezcla de falta de oferta y exceso de demanda, provocada por factores como la estabilidad económica o el incremento de la población por el crecimiento de la población extranjera; ha tensado los precios de tal forma que los colectivos más desfavorecidos se han quedado sin opción de comprar. Y con el alquiler también falto de oferta, sin alternativas igualmente para arrendar.

Para dar solución a este problema, el Gobierno de Pedro Sánchez prometió hace un año la puesta en el mercado de 184.000 viviendas sociales en esta legislatura. El Ejecutivo trata así de levantar un parque público de viviendas para ayudar a estos colectivos de igual forma que las viviendas de protección oficial (VPO) constituyeron una fuente de vivienda asequible muy relevante en los años ochenta y los noventa del siglo pasado. Tanto, que las terminadas llegaron a alcanzar los 5,7 millones, un 30% del parque actual de viviendas principales, según pone de relieve el estudio de Funcas "El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito". Aunque, en su mayoría, y pese al importante esfuerzo financiero público realizado, han ido dejando de estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a sus limitaciones iniciales a la venta o el alquiler, con lo que al parque actual de vivienda social apenas alcanza en este momento el 1,6% del total nacional.

Reinas del mercado en buena parte de la década de los 80 del siglo pasado -entre 1981 y 1989 se construyeron 950.000 VPO frente a 882.000 libres-, en 1997 llegaron todavía a construirse 97.000, según los datos oficiales. Sin embargo, durante la burbuja inmobiliaria, aunque su producción todavía siguió siendo relevante, su cantidad comenzó a caer. En 2008 ya sólo se edificaron 68.000 VPO. Sin embargo, en 2013 se hundió por debajo de las 20.000 desde las algo más de 50.000 de un año antes, según consigna el Instituto de Estudios Económicos (IEE) en su análisis "La colaboración público-privada y el reto de la vivienda". A partir de 2015, el desplome se agudizó, hasta caer por debajo de las 10.000.

Motivos de la caída

¿Qué mató en el arranque de siglo a la vivienda pública? Básicamente, la libre.

En el contexto de burbuja de precios que se vivió entonces, la producción de viviendas fue cubierta por la oferta de vivienda libre, como resume Ignacio Ezquiaga en el estudio de Funcas. Los promotores, según asegura, encontraban cada vez menos atractiva la producción de VPO mientras ocurría lo contrario en la vivienda libre. "Conforme los precios del mercado libre se distanciaban al alza de los precios tasados de la VPO, los precios del suelo reservado por el planeamiento para la vivienda protegida siguieron más a los primeros que a los segundos", expone. Los ayuntamientos, continúa, realizaban subastas competitivas de suelos en las que el contagio de la inflación de precios de la burbuja era cada vez más evidente, aun cuando el suelo fuera finalista (PMS). "Tener que comprar suelos cada vez más caros, sin poder repercutirlos en las viviendas finales, por su precio máximo (modulo), hacía a los promotores más difícil producir rentablemente, por lo que terminaban por abandonar esta actividad", concluye el economista.

El sector público no fue capaz de asumir el vacío que dejó a principios de siglo el privado en la VPO

El abandono del sector privado fue determinante para apuntillar a las VPO. Según el análisis del IEE, de los 6,2 millones de viviendas de protección oficial que se construyeron en España entre 1940 y 2021, sólo 430.000, el 6,9%, fueron de promoción pública.

Las administraciones, de hecho, fueron incapaces de asumir el relevo del sector privado para promover VPO a precios asequibles en un contexto de burbuja con precios del suelo disparados. De hecho, el gasto de las administraciones para promoción de vivienda ha caído del 0,4% del PIB de finales de los 90 y los años 2008, 2009 y 2010 hasta el 0,2% en 2021, según los datos del Ministerio de Hacienda analizados por el IEE.

Pero la decisión de los promotores no fue la única que empujó a la abandono de la producción de VPO. En la demanda, "la euforia irracional de la burbuja, con su promesa de precios indefinidamente al alza, generaba unas expectativas sesgadas, que alcanzaron también a las familias. Las amplias capacidades de financiación que estaba otorgando el sistema bancario y el atractivo de las desgravaciones fiscales constituyeron también un señuelo para muchas familias, que se lanzaban a compras en el mercado libre aun cuando su esfuerzo en relación con su renta rebasara los límites razonables de la asequibilidad", añade.