La Ley de Vivienda entra en vigor: desde hoy es ilegal que te cobren por esto

La Ley de Vivienda entra en vigor este viernes, 26 de mayo, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024. En concreto, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, publicada ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE), introduce diferentes modificaciones sobre las condiciones de los arrendamientos en la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y una de ellas concierne a los gastos de inmobiliaria.

La norma prohíbe expresamente que los honorarios de la agencia inmobiliaria por intermediar en el alquiler de una vivienda recaigan sobre el inquilino. Hasta ahora, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no definía quién debía asumir la comisión de agencia y la mayoría de propietarios cargaban con este gasto a los inquilinos. Sin embargo, la Ley de Vivienda acaba con esta libertad de elección y determina que es el propietario quien debe correr con este gasto. En concreto, el texto dice lo siguiente: "Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador".

Los inquilinos se liberan así de uno de los gastos iniciales que deben afrontar al alquilar un piso. Hasta ahora, el desembolso al firmar un contrato podía ascender a cuatro o cinco mensualidades: la fianza, el primer mes de alquiler, la comisión de inmobiliaria (un mes o la décima parte del coste anual del piso más del 21% de IVA) y uno o dos meses de garantía adicional, aunque no siempre se aplica.

Por lo tanto, en el mejor de los casos, un inquilino que alquilara una vivienda gestionada por una agencia debía pagar tres mensualidades (fianza, mes en curso y comisión de agencia), contando con que no se le aplicase garantía adicional. Es decir, para un piso de 900 euros, el pago inicial ascendía a 2.700 euros. Sin embargo, todos los contratos de alquiler firmados desde este viernes no podrán cobrar ya la comisión de agencia. Así, para el mismo ejemplo, ahora el nuevo inquilino sólo tendrá que pagar inicialmente 1.800 euros. "Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone", señalaba el documento presentado por ERC y Bildu a mediados de abril tras presentar el acuerdo con el Gobierno.

La norma también prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos "a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente", lo que evitará "una posible vía para el fraude de ley" y se eliminarán "las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la ley de existir un acuerdo entre las partes".

Asimismo, otro de las grandes medidas de la ley es la limitación de la actualización anual del alquiler. En 2023, los contratos vigentes no pueden subir más de un 2%, en 2024 no podrán hacerlo más de un 3% y a partir de 2025 se utilizará un nuevo índice que aún está por definir. No obstante, la ley también permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética o cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o se permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 o más años. Por otro lado, si la vivienda nunca ha estado en alquiler o no lo ha estado durante los últimos cinco años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.