El menguante mercado de la vivienda: la oferta de pisos en venta suma cuatro años de caídas y mete presión a los precios

La oferta de vivienda en venta no para de menguar. En el último trimestre de 2023 se redujo un 8% en términos interanuales, acelerando así el retroceso del 4% que ya experimentó entre julio y septiembre, según los datos recopilados por el marketplace inmobiliario idealista.

El "stock" de producto disponible acumula así prácticamente cuatro años de retrocesos. Salvo en el primer trimestre de 2020 -1%- y en el segundo de 2021 -3%-, en el resto ha ido sumando caídas de mayor o menor cuantía, alcanzando su pico en el segundo de 2020 cuando, coincidiendo con la pandemia del coronavirus y el cuasi cierre del mercado inmobiliario, se hundió un 12%.

Para idealista, la falta de viviendas tiene un responsable muy claro: la escasez de producto de obra nueva. "Los niveles de construcción de nuevas promociones son claramente insuficientes y se hace imprescindible levantar nuevas viviendas en aquellas zonas más dinámicas", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista. La consecuencia de esta escasez es una mayor presión sobre los precios. "Sigue existiendo una bolsa de demanda suficiente para hacerse con las viviendas que hay en el mercado y la oferta de segunda mano no resulta suficiente para satisfacerla, lo que provoca que los precios sigan creciendo", prosigue. Todo ello lleva a Iñareta a concluir que, más que el encarecimiento de la financiación, la principal causa de que las compraventas estén cayendo es la falta de oferta. En noviembre pasado, las operaciones cerradas retrocedieron el 15,1% respecto al mismo mes del año anterior, con lo que acumulan ya diez meses consecutivos de caídas , según los datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Problemas de construcción

El pasado mes de junio, el Banco de España ya puso de manifiesto que que consideraba improbable que el precio de la vivienda fuera a bajar a corto plazo . Pese al encarecimiento del crédito, el supervisor financiero consideraba entonces que es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando «una resistencia a la baja» debido a factores como la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado, los altos costes de los materiales de construcción y la escasez de obra nueva.

Según cálculos de Sociedad de Tasación, la proyección de creación de hogares para los próximos años es de 200.000 anuales, el doble de las viviendas nuevas que los promotores son capaces de producir en este momento, tal y como recoge en su "Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial. Retos y Perspectivas en 2024".

Según el análisis de idealista, la mayor caída de la oferta de vivienda en la recta final del pasado ejercicio se registró en Zamora y Santander, donde llegó al 28%. Le siguieron Ávila (-26%), Santa Cruz de Tenerife (-23%), Toledo (-22%), Ceuta y Granada (-20% en ambos casos). De entre los grandes mercados, la oferta se redujo también de forma significativa en Palma y Valencia (-17% en ambas ciudades), mientras que la reducción de "stock" fue del 14% en Barcelona y del 13% en Alicante. El descenso fue de un solo dígito en Málaga (-8%), Madrid (-4%) y Sevilla (-2%).