El precio de la vivienda cerrará 2025 en nuevos máximos, 3.291 euros por m2, y ahondará la exclusión de los jóvenes y la clase media

España se está partiendo en dos, y el epicentro de esta fractura es el precio de la vivienda. Según las proyecciones de Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda podría cerrar el año en un nuevo récord de 3.291 euros/m² (263.280 euros de media por un piso de 80 metros), con un ritmo de crecimiento del 8,7% anual. La tasadora, que ya detectó un pico histórico en junio (3.151 €/m², un 7,5% más), alerta de que este incesante incremento de precios ha generado una escisión en la demanda: por un lado, una demanda dinámica y solvente —impulsada por compradores con alto poder adquisitivo, muchos de ellos extranjeros e inversores—; por otro, una masa creciente de ciudadanos, especialmente jóvenes, clase media y hogares migrantes, que quedan sistemáticamente excluidos del acceso a una vivienda en propiedad. Esta brecha amenaza con generar graves consecuencias económicas y sociales que ya están aflorando: caída de la natalidad, alza de los hogares unipersonales, elevada edad de emancipación y riesgos para el crecimiento económico.

Sociedad de Tasación explica que actualmente el mercado inmobiliario español se encuentra en un ciclo expansivo respaldado por las rebajas de tipos de interés, la moderación de la inflación, los buenos datos de empleo, el alza de la tasa de ahorro y la buena marcha general de la economía. En este contexto, la compra de vivienda y la solicitud de hipotecas han ganado tracción. En el primer cuatrimestre del año, el número de compraventas de vivienda se ha disparado un 15% interanual, mientras que las hipotecas sobre vivienda han crecido un 18%. Asimismo, en el primer trimestre del año, el 67% de las compraventas de vivienda tenían hipoteca. Sin embargo, mientras el mercado residencial en España vive una época dorada se han generado dos bolsas de demanda: la de quien puede comprar y la de quien no.

El peso de aquellos que no pueden acceder a la vivienda está sufriendo una escalada incesante, lo que ha llevado a situar a la vivienda como el principal problema de los españoles (28,8%). Solo en los últimos 10 años (2014-2024), el precio de la vivienda nueva y usada ha aumentado un 35,1%, el de la nueva un 51,9% y el precio del alquiler se ha disparado un 91,4%, mientras que los salarios solo han subido un 26,5%. Este desequilibrio entre ingresos y costes habitacionales seguirá creciendo y, sumado a la brecha entre oferta y demanda, ha desatado una crisis de vivienda sin precedentes en España.

Los que la sufren son los jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda; la clase media, con un poder adquisitivo cada vez más limitado; y los nuevos hogares de población inmigrantes, que son una pieza clave del crecimiento económico. Sin acceso a la compra por los altos precios actuales, la mayoría se ven condenados a vivir de alquiler, gastando más aún que si pudieran acceder a una hipoteca. En el caso de los jóvenes, mientras en 2006 el 56% de los españoles de entre 16 y 29 años tenía vivienda en propiedad, actualmente esta tasa se ha reducido a menos de la mitad (27%). También se ha producido una caída acusada en el tramo de edad de 30 a 44 años (del 73% al 53%). Además, esta brecha intergeneracional se ha ampliado por la mayor tasa de paro que sufren los jóvenes españoles, más que duplicando la tasa general. El traspaso de la riqueza entre familiares se ha convertido para muchos en la única opción para acceder a una casa y las donaciones han alcanzado la cota más alta desde 2007 creciendo un 15%.

En el otro lado de la moneda, hay una demanda de vivienda dinámica y solvente impulsada por compradores con alta capacidad adquisitiva, muchos de ellos extranjeros, que adquieren para invertir o reemplazar su vivienda actual y que se ven beneficiados por los bajos tipos de interés y las menores restricciones al crédito. En este sentido, los datos de Sociedad de Tasación exponen que desde el año 2023, los extranjeros representan el 15% de las operaciones del mercado, una tasa que se dispara al 30% en provincias como Valencia, Málaga y Canarias.

Estas dos bolsas de demanda generan una separación clara en el mercado de la vivienda que no se cerrará hasta que se implementen políticas efectivas para que la población con dificultades para adquirir vivienda pueda hacerlo y merme el atractivo de compra para quienes actualmente acaparan la mayoría de las transacciones. "Cuando la mayor parte de la población no puede acceder y eso es casi lo que está pasando, tiene que actuar la política de vivienda, porque mientras la otra bolsa de demanda sea tan ávida y activa y la oferta sea escasa (leve reactivación por el alza de visados de obra nueva del 19 % en el primer trimestre pero insuficiente), los precios van a seguir subiendo. El mercado seguirá funcionando y la otra bolsa de demanda se seguirá quedando atrás. No es solo el inmigrante, sino la clase media en general. Eso seguirá pasando hasta que la otra demanda deje de estar activa", explica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, que apunta a los aranceles como potencial desincentivador de la compra de vivienda.

Algunos efectos sociales de esta crisis de vivienda ya están aflorando. La edad media de emancipación en España ya se sitúa en los 30 años (29 años en 2015) y sigue una senda ascendente mientras que la de la UE (26,2 años) evoluciona a la baja. Sin un hogar para crear un proyecto de familia la natalidad cae en picado: un 24% menos desde 2015 a 2023. Como resultado la composición de los hogares españoles ha cambiado: de 2015 a 2020 los hogares unipersonales han aumentado un 7%, los monoparentales un 2%, las familias sin hijos un 1% y las parejas con hijos han caído un 1%. Además, si no hay vivienda accesible la llegada de migrantes se frenará y, por lo tanto, desaparecerá un factor clave para el crecimiento económico español. El PIB español también se vería lastrado por la dificultad de cubrir empleos en regiones con precios de la vivienda disparados, ya que no habría un atractivo para desplazarse, como ya está ocurriendo en Málaga o en Baleares. Todo ello "hace presagiar que no vamos a tener una perspectivas económicas sostenibles en el medio o largo plazo", advierte Consuelo Villanueva.

La presión sobre la demanda, además, se agravará en los próximos 15 años, ya que la cifra de hogares pasará de 19 millones en 2024 a 23 millones en 2039. Del total, el 54% de los hogares estarán concentrados en 7 provincias (Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia y Murcia), de las cuales algunas ya tienen un mercado de la vivienda muy tensionado. Con la oferta creciendo a un ritmo muy inferior a la demanda, los precios irremediablemente seguirán creciendo. Para el cierre de 2025, Sociedad de Tasación prevé que el precio de la vivienda de obra nueva crezca un 9% y un 6% en el caso de la vivienda de segunda mano.

Sociedad de Tasación propone una serie de medidas para mejorar el acceso a la vivienda. Entre ellas, la movilización de suelo público mediante fórmulas concesionales para promover vivienda en alquiler a precios asequibles; el impulso de la producción de vivienda protegida, tanto en régimen de compra como de alquiler; el inicio de nuevos desarrollos urbanísticos, paralizados en su mayoría desde el año 2008, acompañados de mecanismos de financiación del suelo; una modificación de la ley de suelo, que aporte mayor seguridad jurídica y permita poner en carga suelos cuyo desarrollo urbanístico está paralizado; y facilitar el acceso a la primera vivienda mediante instrumentos de apoyo (públicos o privados).