Javier e Inés, ingenieros de telecomunicaciones ambos, llevaban viviendo más de una década de alquiler junto al intercambiador de transportes de Avenida de América de la ciudad de Madrid. Tras años de prospecciones en busca de una vivienda que adquirir en propiedad, y a pesar de los elevados precios, finalmente han dado el paso y acaban de comprar un piso.

En su caso su problema para adquirir una vivienda no era la cuota mensual de la hipoteca que tendrán que pagar y que, después de hacer números, podrán afrontar. Como para muchos otros, el muro a superar era el del ahorro necesario para pagar el 20% del valor de tasación que el banco no financia y los gastos asociados a la compra, que suelen sumar en torno a otro 10% del precio.

Para reunir estos recursos, tiempo atrás, los padres de Javier le hicieron una donación en vida. Una práctica que, junto a los préstamos familiares, se ha extendido en los últimos años como la pólvora para ayudar a muchos jóvenes a salir del alquiler.

En el primer semestre, las donaciones de vivienda y dinero han subido un 9,8%

Según los datos recopilados por el Consejo General del Notariado, las donaciones se han disparado un 127,4% entre 2017 y 2024, alcanzando las 199.749. En el primer semestre de este año, subieron otro 9,8%, hasta alcanzar las 105.851. Y de ellas, 81.067 no correspondían a vivienda. Es decir, fueron de carácter monetario.

«No solo estamos viendo más préstamos y donaciones de padres a hijos para poder comprar, sino que el propio contexto de alquiler y de precios elevados está empujando a los jóvenes a asumir este tipo de soluciones familiares para no quedarse fuera del mercado», explica Olivia Friedman, economista y cofundadora de HelpMyCash.com.

Friedman asegura que los jóvenes siguen teniendo una fuerte preferencia por comprar dado que «se enfrentan a alquileres muy altos, contratos inestables y poca seguridad a largo plazo». Esa sensación de incertidumbre en el mercado del alquiler «añade todavía más presión para “entrar cuanto antes” en la propiedad, aunque no se disponga de todos los recursos y haya que recurrir a la familia», concluye.

Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca, también está apreciando cada vez más este fenómeno ante la «gran barrera» a que se enfrentan los jóvenes de tener que pagar el 20% del valor de tasación de la vivienda con sus ahorros además de los gastos asociados a la operación.

Garriga asegura que, en su caso, están observando un mayor número de préstamos entre familiares a largo plazo por cuestiones fiscales. Como explica Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis, esta ayuda tiene la ventaja de que «son préstamos exentos de tributación que permiten transferir dinero para adquirir la vivienda. Normalmente no incluyen intereses y se pacta un plazo amplio y flexible para la devolución». Eso sí, como advierte Fernández, deben formalizarse mediante un documento privado que se presenta ante la Agencia Tributaria y deben devolverse. «En caso contrario, Hacienda podría interpretar que no existió un préstamo real, sino una donación encubierta, lo que implicaría tributación», avisa el socio de AF Legis.

A diferencia de lo que ocurre con los préstamos entre familiares, las donaciones sí que implican obligaciones fiscales. Entre ascendientes y descendientes -o entre cónyuges- se aplican tipos reducidos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Hasta 200.000 euros se tributa al 5%, entre 200.000 y 600.000 euros al 7%, y a partir de 600.000 euros al 9%.

«El alquiler ha dejado de ser una alternativa real para muchos jóvenes, y la única vía que les queda es comprar», asegura Garriga, que concluye que no es de extrañar que, para ello, tengan que recurrir a sus familias.

Comprar para donar

Donaciones en vida y préstamos familiares no son, sin embargo, los únicos salvavidas a los que, a decir de los profesionales, las familias están recurriendo para ayudar a los jóvenes a emanciparse.

Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona, asegura que también están percibiendo «un aumento de casos en los que los padres ayudan a sus hijos a salir del mercado de alquiler comprando una vivienda para ellos o incluso adquiriendo un inmueble como inversión futura para que sus hijos dispongan de una vivienda más adelante a través de una herencia o donación en vida».

Abel Marín Riaguas, abogado y socio de Marín&Mateo Abogados, añade que en el despacho están viendo también un aumento de donaciones de viviendas heredadas. «Las familias de entre 50 y 60 años se están encontrando con un doble frente: heredan inmuebles de sus propios padres y tienen hijos en edad de emanciparse. Esa combinación está acelerando estas operaciones», explica Marín. «No todo el mundo tiene liquidez suficiente para ayudar con dinero, por eso proliferan las donaciones de viviendas heredadas», añade.

En estos casos, se aplican los mismos tipos fiscales que en las donaciones de dinero, como detalla Jorge Fernández. Y si la donación del inmueble se realiza para la adquisición de la primera vivienda, puede aplicarse una reducción del 95% en la base imponible, con un límite aproximado de 60.000 euros, según la normativa autonómica.

Todos estos movimientos «reflejan un cambio en cuanto a las familias, que ven las donaciones como una forma segura de planificar el patrimonio y proteger a los más jóvenes», destaca Ferran Font, portavoz y jefe de Estudios del portal Pisos.com.